Grundsteuerreform 2025: Modelle, Umlage, Hebesätze – was jetzt gilt
Ursprünglicher Artikel: Juni 2019 • Aktualisiert für 2025
Quick-Check 2025
- Seit 01.01.2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht erhoben. Basis: neue Grundsteuerwerte und kommunale Hebesätze.
- Drei Steuerarten: Grundsteuer A (Land/Forst), Grundsteuer B (Grundvermögen), optional Grundsteuer C für baureife unbebaute Grundstücke.
- Umlage auf Mieter bleibt möglich, wenn mietvertraglich vereinbart (BetrKV).
Rechtsgrundlagen
- Grundsteuergesetz (GrStG) – Steuerarten, Messzahlen, Hebesatz; Grundsteuer C (§ 25 Abs. 5 GrStG).
- Bewertungsgesetz (BewG) – Ermittlung der Grundsteuerwerte.
- Betriebskostenverordnung § 2 Nr. 1 – Umlagefähigkeit der Grundsteuer als „laufende öffentliche Last“.
Bundesmodell und Ländermodelle
Der Bund hat ein Bewertungsmodell vorgegeben; die Länder konnten per Öffnungsklausel abweichen.
- Bundesmodell in der Mehrzahl der Länder (wertabhängig: u. a. Bodenrichtwert, Nettokaltmiete bzw. Mietniveaustufen, Grundstücks- und Gebäudefaktoren).
- Eigene Modelle der Länder:
- Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell (stärker flächen- und wertfaktororientiert).
- Bayern: reines Flächenmodell (Gebäude- und Grundstücksflächen, einfache Lagezuschläge entfallen).
- Hamburg/Hessen/Niedersachsen: Flächen-Lage-Varianten mit Lagefaktoren.
- Saarland/Sachsen: grundsätzlich Bundesmodell, aber mit angepassten Steuermesszahlen.
Überblicksseite der Länder: grundsteuerreform.de.
Hebesätze 2025
Gemeinden steuern das Aufkommen über neue Hebesätze. Ziel bleibt regelmäßig Aufkommensneutralität, faktisch variieren die Sätze. Die Hebesatzhoheit liegt weiterhin vollständig bei den Kommunen. Viele Städte haben 2024/2025 Hebesätze angepasst, um Verzerrungen aus der Neubewertung auszugleichen.
Fristen, Bescheide, Verfahren
- Hauptfeststellung der Grundsteuerwerte zum 01.01.2022; erste Erhebung nach neuem Recht ab 01.01.2025.
- Erklärungen wurden 2022/2023 abgegeben; darauf folgten Grundsteuerwert- und Messbetragsbescheide. Gegen diese konnte fristgerecht Einspruch eingelegt werden.
- Grundsteuerbescheid 2025: prüfbar wie gewohnt; Rechtsbehelfe richten sich gegen den Bescheid und – soweit noch offen – gegen die zugrunde liegenden Feststellungsbescheide.
Umlage auf Mieter
Die Grundsteuer ist weiterhin umlagefähig, wenn dies mietvertraglich vereinbart ist (§ 2 Nr. 1 BetrKV i. V. m. § 556 BGB). Ein generelles gesetzliches Umlageverbot wurde nicht eingeführt. Vermieter sollten Erhöhungen transparent über die Betriebskostenabrechnung bzw. Vorauszahlungsanpassung nachvollziehbar machen.
Grundsteuer C
Kommunen können für baureife, unbebaute Grundstücke einen gesonderten Hebesatz festlegen (Anreiz zur Mobilisierung von Bauland). Ob und in welcher Höhe die Grundsteuer C erhoben wird, entscheidet die jeweilige Gemeinde.
Praxisfolgen 2025
Für Eigentümer
- Bescheide 2025 auf Plausibilität prüfen (Objektdaten, Fläche, Lage-/Modellzuordnung, Messbetrag, Hebesatz).
- Einspruchsfristen im Blick behalten; bei Länder-Sondermodellen die landesspezifischen Merkmale checken.
- Bei Neubauten, Nutzungsänderungen oder Flächenkorrekturen: zeitnah Daten an die Finanzverwaltung melden.
Für Vermieter
- Umlage nur bei wirksamer BK-Vereinbarung; Erhöhung der Vorauszahlungen sachlich begründen.
- In Objekten mit gemischten Nutzungen Aufteilungsschlüssel klar dokumentieren.
- Information der Mieter über Strukturwechsel 2025 reduziert Rückfragen.
Für Kommunen
- Hebesatzstrategie regelmäßig evaluieren (Aufkommensneutralität vs. Standortwettbewerb).
- Grundsteuer C gezielt einsetzen, falls Baulandmobilisierung politisch gewollt ist.
FAQ
- Gilt überall dasselbe Modell?
Nein. Mehrere Länder haben eigene Modelle; ansonsten gilt das Bundesmodell. - Kann die Stadt die Hebesätze erhöhen?
Ja. Die Hebesatzhoheit liegt bei der Gemeinde. Ziel ist häufig Aufkommensneutralität, das Ergebnis hängt aber vom lokalen Beschluss ab. - Bleibt die Grundsteuer umlagefähig?
Ja, bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung als Betriebskostenposition. - Ich halte meinen Messbetrag für falsch. Was tun?
Prüfen, welcher Bescheid noch anfechtbar ist (Grundsteuerwert/Messbetrag/Grundsteuer). Fristen beachten; Belege/Daten (Flächen, Baujahr, Nutzung) bereithalten. - Was bewirkt die Grundsteuer C?
Ein höherer Hebesatz auf baureife, unbebaute Grundstücke kann die Baulandmobilisierung unterstützen. Einführung ist kommunale Entscheidung.
Hinweis für Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen
Diese Länder nutzen eigene Bewertungslogiken (Flächen- bzw. Flächen-Lage-Modelle oder modifizierte Bodenwertansätze). Dadurch weichen die Eingangsgrößen und teilweise die Begründungen in den Bescheiden vom Bundesmodell ab. Eigentümer sollten daher die jeweils landesspezifischen Informationsseiten konsultieren und die zugrunde gelegten Flächen-/Lageparameter prüfen.
