Heizkörper im Sondereigentum – Wenn trotzdem ein hydraulischer Abgleich erfolgen soll

Nach der Veröffentlichung unseres umfassenden Beitrags zum hydraulischen Abgleich in Wohnungseigentümergemeinschaften haben uns zahlreiche Fragen erreicht – insbesondere zu einer besonders komplizierten Konstellation: Was passiert, wenn die Heizkörper im Sondereigentum stehen?

Diese Situation wirft nicht nur technische, sondern vor allem rechtliche Fragen auf – insbesondere dann, wenn Maßnahmen zur energetischen Optimierung im Gemeinschaftseigentum beschlossen werden, deren Durchführung jedoch Eingriffe in das Sondereigentum voraussetzt.

Dieser Beitrag beleuchtet praxisnah die juristischen Hürden, die sich dabei ergeben – und zeigt, welche Handlungsmöglichkeiten eine WEG hat, wie Eigentümer eingebunden werden müssen und wie sich die Maßnahme auch in schwierigen Fällen rechtssicher und effizient umsetzen lässt.

Ausgangslage: Heizkörper im Sondereigentum

Heizkörper sind nach gefestigter Rechtsprechung in vielen Teilungserklärungen dem Sondereigentum zugeordnet – insbesondere, wenn:

• sie sich vollständig innerhalb der Wohnräume befinden,

• keine Regelung in der Teilungserklärung etwas anderes bestimmt,

• die Heizkörper lediglich „Anschlussnehmer“ an ein zentrales Heizsystem sind.

Stehen die Heizkörper im Sondereigentum, ist die Gemeinschaft nicht ohne Weiteres berechtigt, Änderungen oder Einstellungen daran vorzunehmen – auch dann nicht, wenn der hydraulische Abgleich gesetzlich verpflichtend ist.

Warum ist das ein Problem für den hydraulischen Abgleich?

Ein hydraulischer Abgleich erfordert:

• eine exakte Heizlastberechnung für jeden Raum,

• den Zugang zu allen Heizkörpern,

• die Einstellung oder ggf. den Austausch von Ventilen,

• eine Feinabstimmung an den Thermostatköpfen oder Strangregulierventilen.

All das kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht einseitig veranlassen, wenn sich die Heizkörper im Sondereigentum befinden. Es bedarf Einwilligung oder Mitwirkung des jeweiligen Eigentümers – und bei vermieteten Wohnungen ggf. auch Kooperation des Mieters.

Juristische Hürden für die GdWE

1. Keine Eingriffsrechte ins Sondereigentum

Die Gemeinschaft kann nur über das Gemeinschaftseigentum verfügen (§ 18 Abs. 1 WEG). Maßnahmen am Sondereigentum – wie die Einstellung einzelner Heizkörperventile – sind nur mit Zustimmung des jeweiligen Sondereigentümers möglich.

2. Kein genereller Duldungsanspruch

Im Unterschied zu baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum gibt es keinen ausdrücklichen Duldungsanspruch im WEG, der der Gemeinschaft ein Zugriffsrecht auf Heizkörper im Sondereigentum einräumt – auch wenn der hydraulische Abgleich gesetzlich verpflichtend ist.

3. Technische Pflicht vs. Eigentumsrecht

Hier prallen zwei Ebenen aufeinander: Die technische Notwendigkeit eines hydraulischen Abgleichs nach GEG und EnSimiMaV – und das Eigentumsrecht des einzelnen Wohnungseigentümers nach Art. 14 GG.

Möglichkeiten für die WEG

1. Beschluss mit Einbindung der Eigentümer

Ein Beschluss über die Durchführung des hydraulischen Abgleichs kann zulässig sein – aber nur, wenn darin ausdrücklich geregelt ist, dass:

• der Zugang zu den Einheiten erforderlich ist,

• Maßnahmen an den Heizkörpern durch Fachpersonal erfolgen,

• eine Mitwirkung der Eigentümer vorausgesetzt wird.

2. Vertragliche Zustimmung einholen

In der Praxis wird es nötig sein, dass jeder Eigentümer schriftlich bestätigt, dass Zugang gewährt wird und Maßnahmen an den Heizkörpern vorgenommen werden dürfen. Ein Musterformular zur Zustimmung kann durch die Hausverwaltung vorbereitet werden.

3. Informationspflicht und Aufklärung

Ein Aufklärungsrundschreiben hilft, Vorbehalte abzubauen – mit Erläuterung der:

• gesetzlichen Pflicht (GEG, EnSimiMaV),

• technischen Maßnahme,

• Zielsetzung (Energieeinsparung, Wohnwert, Vermeidung Bußgelder).

4. Umgang mit Verweigerern

Verweigert ein Eigentümer den Zugang, droht das Gesamtprojekt zu scheitern. In der Praxis helfen:

• individuelle Ansprache durch Hausverwaltung oder Beirat,

• Hinweis auf mögliche Rechtsfolgen (z. B. Kostenumlage bei erneutem Abgleich),

• Angebot individueller Begleitung durch Fachunternehmen.

Besondere Herausforderungen bei vermieteten Wohnungen

In vermieteten Wohnungen ist die Situation noch komplexer:

• Zutritt muss über den Mieter erfolgen,

• Maßnahmen müssen ggf. als Modernisierung angekündigt werden,

• es gelten Fristen nach § 555c BGB.

Hinweis: Wir bereiten hierzu einen eigenen Beitrag vor mit dem Titel: „Energetische Sanierungen in vermietetem Eigentum – zwischen Mietrecht, WEG-Beschluss und Eigentümerpflicht“, in dem diese Aspekte ausführlich behandelt werden.

Förderung und Wirtschaftlichkeit

Ein hydraulischer Abgleich ist nicht nur gesetzlich gefordert – er ist auch förderfähig:

• BAFA: Voraussetzung bei Wärmepumpenförderung, Heizungstausch, iSFP.

• KfW: Bestandteil von Einzelmaßnahmen oder Sanierungspaketen (BEG WG).

• Steuerlich absetzbar nach § 35c EStG bei selbstgenutztem Eigentum.

Hinweis: Eine individuelle Beratung durch einen Energieberater ist zu empfehlen, da Förderbedingungen häufig variieren und kumuliert möglich sind.

FAQs zum Thema Heizkörper im Sondereigentum

Muss ein Eigentümer Maßnahmen am Heizkörper dulden?

Nein – nicht automatisch. Nur mit Zustimmung oder im Rahmen eines wirksamen Beschlusses unter Berücksichtigung seiner Rechte.

Was passiert, wenn ein Eigentümer den Zugang verweigert?

Die Maßnahme kann dann nicht vollständig umgesetzt werden. In der Praxis sind Gespräche, Hinweise auf Haftungsrisiken und ggf. Einzelabrechnungen sinnvoll.

Kann ein Eigentümer auf einen eigenen Heizungsmonteur bestehen?

Rechtlich schwierig. Einheitlichkeit und Haftung sprechen für zentrale Beauftragung – denkbar sind Einzellösungen mit Koordination und Kontrolle durch das beauftragte Fachunternehmen.

Was ist, wenn die Maßnahme den Wohnraum nur temporär beeinträchtigt?

Kurze Arbeiten (z. B. Ventiltausch) gelten in der Regel als zumutbar und erfordern keine Entschädigung, wenn frühzeitig angekündigt.

Wer haftet für Schäden an Heizkörpern bei der Maßnahme?

Das beauftragte Unternehmen – sofern zentral beauftragt – oder ggf. der Eigentümer selbst, wenn er eine Eigenmaßnahme beauftragt hat.

Fazit: Nur gemeinsam gelingt der Abgleich

Der hydraulische Abgleich ist aus technischer Sicht sinnvoll, aus rechtlicher Sicht jedoch herausfordernd – insbesondere bei Heizkörpern im Sondereigentum. Die Umsetzung gelingt nur durch:

• klare Beschlussfassungen,

• rechtssichere Kommunikation,

• Transparenz gegenüber Eigentümern und Mietern.

Mit einer koordinierten Vorgehensweise, fundierter Aufklärung und rechtlicher Sorgfalt lassen sich auch schwierige Konstellationen meistern – und die WEG profitiert langfristig durch sinkende Kosten und mehr Effizienz.

Sie möchten wissen, wie der hydraulische Abgleich bei Heizkörpern im Sondereigentum rechtssicher umgesetzt werden kann? Sprechen Sie mit uns – wir helfen gerne weiter.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: Juli 2025