Hydraulischer Abgleich: Pflicht, Praxis und Potenzial für Wohnungseigentümergemeinschaften
Der hydraulische Abgleich ist heute mehr als nur ein technisches Detail bei der Heizungsoptimierung. In Zeiten steigender Energiekosten, wachsender Klimaziele und strenger gesetzlicher Vorgaben rückt er auch für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) zunehmend in den Fokus – als gesetzliche Pflicht, wirtschaftlicher Vorteil und nicht zuletzt als Beitrag zur Energieeffizienz des gesamten Gebäudes.
Doch was genau ist ein hydraulischer Abgleich? Wann ist er gesetzlich vorgeschrieben? Was bedeutet er für Eigentümer, Verwalter und Bewohner – und wie kann er rechtssicher und effizient umgesetzt werden? Dieser Beitrag liefert fundierte Antworten, rechtliche Hintergründe und praktische Empfehlungen aus Sicht einer professionellen WEG-Verwaltung.
Was ist ein hydraulischer Abgleich?
Ein hydraulischer Abgleich ist eine technische Maßnahme, bei der die einzelnen Heizkörper und Heizstränge eines Gebäudes so eingestellt werden, dass:
jeder Raum die benötigte Wärmemenge erhält,
kein Heizkörper über- oder unterversorgt ist,
die Heizungsanlage effizient, energiesparend und gleichmäßig arbeitet.
In der Praxis führt der Abgleich dazu, dass sich alle Wohnungen schneller, gleichmäßig und bei geringerer Vorlauftemperatur aufwärmen – und dabei unnötiger Energieverbrauch vermieden wird.
Warum ist der hydraulische Abgleich so wichtig?
Ohne hydraulischen Abgleich arbeiten viele Heizsysteme ineffizient:
die Wohnungen im Erdgeschoss sind oft zu heiß, die im Dachgeschoss zu kalt,
die Umwälzpumpe läuft unnötig stark,
der Brennwertkessel erreicht seine optimale Effizienz nicht,
die Heizkosten steigen – ohne echten Komfortgewinn.
Ein professioneller hydraulischer Abgleich kann den Energieverbrauch um bis zu 15 % senken – bei älteren Anlagen sogar mehr. Er verlängert zudem die Lebensdauer der Heizungsanlage und reduziert CO₂-Emissionen spürbar.
Was wird beim hydraulischen Abgleich gemacht?
Der Abgleich erfolgt durch ein Fachunternehmen und beinhaltet u. a. folgende Schritte:
Bestandsaufnahme der Heizkörper, Ventile und Rohrführung,
Berechnung des Wärmebedarfs jedes Raumes (Heizlast),
Voreinstellung der Heizkörperventile gemäß Berechnung,
Optimierung der Pumpenleistung und Vorlauftemperatur,
ggf. Austausch alter Thermostatventile oder Strangregulierventile.
Das Ergebnis: gleichmäßige Raumtemperaturen, weniger Heizkosten, mehr Komfort.
Ist der hydraulische Abgleich gesetzlich vorgeschrieben?
Ja – unter bestimmten Voraussetzungen ist der hydraulische Abgleich gesetzlich verpflichtend. Die Grundlage ist insbesondere das Gebäudeenergiegesetz (GEG).
Pflicht nach dem GEG
Nach dem GEG § 60 Abs. 1 i. V. m. Anlage 7 muss bei folgenden Maßnahmen ein hydraulischer Abgleich durchgeführt werden:
Einbau oder Austausch eines Wärmeerzeugers (z. B. Gas- oder Ölheizung),
Installation einer Wärmepumpe,
größere Sanierung des Heizungssystems,
Inanspruchnahme von Fördermitteln (z. B. KfW oder BAFA).
Pflichten aus der EnSimiMaV (2022–2024)
Mit der „Verordnung zur Sicherung der Energieversorgung durch mittelfristig wirksame Maßnahmen“ (EnSimiMaV) wurde der hydraulische Abgleich zeitlich befristet zur Pflicht für viele Bestandsgebäude:
ab 6 Wohneinheiten: Frist bis 30.09.2023,
ab 10 Wohneinheiten: Frist bis 30.09.2024.
Zwar ist diese Verordnung ausgelaufen, viele Inhalte sind jedoch in die GEG-Novelle 2024 eingeflossen – und gelten nun dauerhaft.
Was bedeutet das für WEGs?
Ist das zentrale Heizsystem Gemeinschaftseigentum (was regelmäßig der Fall ist), trifft die Pflicht zur Durchführung die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Diese muss den Abgleich beschließen und durch die Verwaltung beauftragen lassen.
Was kostet ein hydraulischer Abgleich – und wer trägt die Kosten?
Die Kosten hängen ab von:
Anzahl und Art der Heizkörper,
Art des Heizsystems (Einrohr/Zweirohr),
Zustand der vorhandenen Ventile,
Notwendigkeit zusätzlicher Komponenten (z. B. neue Thermostatventile).
Als Richtwert gelten 20–40 € je Heizkörper. Bei 100 Heizkörpern können die Gesamtkosten also zwischen 2.000 und 4.000 € liegen. Hinzu kommen ggf. die Kosten für die Heizlastberechnung.
Die Kosten gelten als erhaltende Instandhaltungsmaßnahme und sind umlagefähig auf alle Eigentümer nach dem Kostenverteilungsschlüssel – meist nach Miteigentumsanteilen.
Was bedeutet das für die Umsetzung in der WEG?
1. Zuständigkeit der GdWE
Da es sich um eine Maßnahme am gemeinschaftlichen Heizsystem handelt, ist ausschließlich die GdWE zuständig. Die Hausverwaltung bereitet die Maßnahme vor, darf sie aber nur nach Beschluss durchführen lassen.
2. Beschlussfassung erforderlich
Der hydraulische Abgleich kann in der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, sofern gesetzliche Pflichten oder Effizienzvorgaben erfüllt werden sollen (§ 20 Abs. 2 WEG).
3. Kommunikation über das Portal
Die Erfahrung zeigt: Maßnahmen wie diese lassen sich besser durchsetzen, wenn die Eigentümer frühzeitig und transparent eingebunden werden. Hier bietet Immoware24 große Vorteile – z. B. durch:
Bereitstellung von Angeboten und Informationen,
Fragen und Rückmeldungen der Eigentümer,
Dokumentation der Umsetzung im Portalbereich.
Fördermöglichkeiten für den hydraulischen Abgleich
1. BAFA-Zuschüsse (Heizungstausch & Einzelmaßnahmen)
Der hydraulische Abgleich ist häufig Bestandteil von förderfähigen Maßnahmen. Er wird nicht immer einzeln gefördert, ist aber vielfach Fördervoraussetzung, z. B. bei:
Einbau von Wärmepumpen,
Austausch fossiler Heizkessel,
Förderung eines individuellen Sanierungsfahrplans.
2. KfW-Förderung im Rahmen der BEG WG
Die KfW fördert Gesamtsanierungen oder Einzelmaßnahmen, bei denen der hydraulische Abgleich als notwendiger Bestandteil gilt. Auch Fachplanung und Baubegleitung sind oft bezuschusst.
3. Steuerliche Absetzbarkeit
Für selbstnutzende Eigentümer kann die Maßnahme ggf. nach § 35c EStG als energetische Sanierung geltend gemacht werden.
Hinweis: Förderprogramme wie BAFA oder KfW ändern sich regelmäßig. Ob im konkreten Fall eine Förderung möglich ist, sollte immer mit einem Energieberater oder Fördermittelexperten geklärt werden. Gerne unterstützen wir Sie bei der Koordination entsprechender Experten.
Technische Voraussetzung: Heizlastberechnung
Ein fachgerechter hydraulischer Abgleich ist ohne eine Heizlastberechnung nicht möglich. Dabei wird ermittelt, wie viel Wärme jeder Raum bei Norm-Außentemperatur benötigt.
Insbesondere bei Altbauten ist diese Berechnung oft nicht vorhanden und muss neu erstellt werden. Das ist aufwendig und kostenintensiv – aber ebenfalls förderfähig, z. B. im Rahmen eines iSFP (individueller Sanierungsfahrplan).
Die Heizlastberechnung wird meist durch:
Fachplaner SHK,
Energieberater nach DIN V 18599,
zugelassene Ingenieurbüros durchgeführt.
Die Kosten bewegen sich je nach Objekt zwischen 1.500 und 5.000 €, sind aber Voraussetzung für die präzise Ventileinstellung.
Einrohr- oder Zweirohrsystem: Was ist machbar?
Ob ein hydraulischer Abgleich möglich ist, hängt auch vom Aufbau des Heizsystems ab:
Einrohrsystem:
Hier fließt das Heizwasser hintereinander durch alle Heizkörper. Das bedeutet:
je weiter hinten der Heizkörper, desto schlechter die Versorgung,
hohe Rücklauftemperaturen, niedriger Brennwerteffekt,
ein Abgleich ist nur eingeschränkt möglich,
häufig sind zusätzliche Maßnahmen wie Bypässe oder Strangregelventile notwendig.
Zweirohrsystem:
Das moderne System: Jeder Heizkörper erhält einen eigenen Vor- und Rücklauf. Vorteile:
gleichmäßige Versorgung aller Räume,
gute Regelbarkeit,
optimale Voraussetzungen für den hydraulischen Abgleich.
Die Hausverwaltung sollte vorab klären (lassen), welches System im Objekt verbaut ist – denn es beeinflusst Aufwand, Machbarkeit und Erfolg der Maßnahme.
Typische Irrtümer beim hydraulischen Abgleich
„Das macht der Installateur automatisch.“
→ Nein. Der hydraulische Abgleich ist ein eigener, planungsintensiver Arbeitsschritt – er muss ausdrücklich beauftragt werden.„Das bringt nichts bei alten Heizungen.“
→ Im Gegenteil: Gerade alte Anlagen profitieren besonders vom Abgleich – auch ohne Komplettaustausch.„Nur neue Ventile genügen.“
→ Nein. Neue Thermostatventile sind oft notwendig – aber ohne Heizlastberechnung und Einstellung kein echter Abgleich.„Ich als Eigentümer muss mich nicht kümmern.“
→ Doch – denn als Teil der GdWE entscheiden Sie mit, ob die Maßnahme umgesetzt wird und tragen anteilig die Kosten.
FAQs zum hydraulischen Abgleich
Ist der hydraulische Abgleich Pflicht?
Ja – bei bestimmten Sanierungen (z. B. Kesseltausch, Wärmepumpe) sowie bei Fördermaßnahmen. Grundlage ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG).
Muss die Eigentümerversammlung zustimmen?
Ja. Die Maßnahme betrifft das Gemeinschaftseigentum – ein Beschluss mit einfacher Mehrheit ist erforderlich (§ 20 WEG).
Was ist die Heizlastberechnung – und warum notwendig?
Sie ermittelt, wie viel Wärme jeder Raum benötigt. Ohne sie ist keine korrekte Voreinstellung der Ventile möglich. Sie ist Voraussetzung für Fördermittel und technisch unverzichtbar.
Was kostet der hydraulische Abgleich?
Zwischen 20–40 € pro Heizkörper, plus Heizlastberechnung (ca. 1.500–4.000 € je Objekt). Die Kosten sind umlagefähig.
Was ist mit Einrohrsystemen?
Ein Abgleich ist hier oft schwierig oder nur eingeschränkt möglich. Zusätzliche Maßnahmen sind erforderlich – z. B. Bypässe oder Regelventile.
Wie läuft die Umsetzung ab?
Die Verwaltung holt Angebote ein, bereitet Beschlüsse vor, koordiniert die Durchführung und informiert über das Eigentümerportal.
Fazit: Der hydraulische Abgleich ist Pflicht und Chance zugleich
Der hydraulische Abgleich ist kein „technisches Extra“, sondern in vielen Fällen eine gesetzliche Pflicht – und zugleich eine wirtschaftlich sinnvolle Maßnahme. Er senkt die Heizkosten, verbessert den Wohnkomfort und reduziert die CO₂-Emissionen eines Gebäudes.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften gilt:
rechtzeitig prüfen, ob eine Pflicht besteht (z. B. bei Heizungstausch oder Sanierung),
technische Machbarkeit und Systemtyp klären,
professionelle Heizlastberechnung durchführen lassen,
die Maßnahme beschließen und sauber dokumentieren,
Fördermittel und steuerliche Vorteile nutzen.
Die Hausverwaltung Reiner GmbH begleitet Ihre Gemeinschaft dabei – von der Angebotseinholung über die Planung bis zur Umsetzung. Transparent, rechtssicher und digital unterstützt – z. B. über Immoware24.
Sie möchten wissen, ob Ihre Wohnanlage betroffen ist – oder wie ein hydraulischer Abgleich effizient umgesetzt werden kann? Senden Sie uns gerne Ihre Anfrage per Mail an info@reiner-hv.de.
In den nächsten Tagen erhalten Sie einen Artikel über das Thema hydraulischer Abgleich bei Heizkörpern im Sondereigentum.
Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH
Stand: Juli 2025
