Jahresabrechnung im WEG: Kein Rückzahlungsanspruch trotz Anfechtung, Pflicht zur Korrektur – Leitfaden mit Update 2025
Ursprünglicher Kern (November 2021): Der BGH entschied am 10.07.2020 (V ZR 178/19): Wird ein Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung erfolgreich angefochten, gibt es keine Rückzahlung bereits geleisteter Nachzahlungen oder Guthaben aus der Gemeinschaftskasse. Vorrang hat der Innenausgleich über eine neue, korrigierte Jahresabrechnung und anschließende Beschlussfassung.
Rechtsgrundlagen – kompakt:
– § 28 WEG (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht): Aufstellung durch den Verwalter, Beschluss über Nachschüsse/Anpassung der Vorschüsse. Gesetze-im-Internet
– § 44 WEG (Anfechtungs-, Nichtigkeits-, Beschlussersetzungsklage): Durchsetzung bei fehlerhaften Beschlüssen. Gesetze-im-Internet
– § 18 WEG (Ordnungsmäßige Verwaltung): Anspruch jedes Eigentümers auf korrekte Abrechnung. Gesetze-im-Internet
Folgen in der Praxis – klare Reihenfolge:
– Anfechtung erfolgreich? → Kein Bereicherungsanspruch gegen die Gemeinschaftskasse; stattdessen Anspruch auf Erstellung einer korrekten Jahresabrechnung.
– Pflicht des Verwalters: Neue Abrechnung nach § 28 WEG aufstellen, nur die beanstandeten Punkte mit korrektem Verteilerschlüssel neu verteilen; bestandskräftige Teile unverändert lassen.
– Beschluss: Eigentümer beschließen über Nachschüsse/Anpassungen auf Basis der korrigierten Abrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG).
– Keine „Rückabwicklung“ einzelner Zahlungen ohne neue Abrechnung; Liquidität der Gemeinschaft bleibt gesichert.
– Beschlussersetzung möglich, wenn die Versammlung erforderliche Beschlüsse nicht fasst (§ 44 WEG).
Jahresabrechnung – Mindestinhalte nach § 28 WEG:
– Abrechnung über den Wirtschaftsplan mit Einnahmen/Ausgaben und Abrechnungsspitze je Einheit.
– Verteilmaßstäbe benennen, anwenden und dokumentieren; Änderungen zuvor beschließen.
– Rücklagen getrennt ausweisen (Zuführung, Entnahme, Bestand; bei Untergemeinschaften als Nachweis anhängen).
– Nachschuss-/Vorschussbeschluss nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG separat fassen.
Typische Fehler – und wie man sie vermeidet:
– Mischung von Abrechnungsbeschluss und Zahlenwerk → im Beschlusstext präzisieren, worüber abgestimmt wird.
– Falsche Kostenkreise (UG-Kosten in die Gesamt-WEG oder umgekehrt) → GO-Zuordnung beachten; UG-Nachweise als Anlage führen.
– Nicht-zahlungsrelevante Fehler als Anfechtungsgrund → regelmäßig unzureichend; nur relevante Fehler kippen den Beschluss.
– „Rückzahlung sofort“ verlangen → unzulässig; erst korrigierte Jahresabrechnung, dann Ausgleich.
Best-Practice für Verwalter und Beirat:
– Vorlage aufbauen: Deckblatt mit Beschlusstenor (§ 28 Abs. 2), Gesamtabrechnung, Einzelabrechnungen, Rücklagenbericht, Anlagen (UG-Nachweise).
– Relevanzprüfung vor Beschluss: Berühren Fehler die Abrechnungsspitzen? Gegebenenfalls vorab korrigieren und neu vorlegen.
– Dokumentation: Verteilmaßstäbe, Beschlussgrundlagen, Abgrenzungen transparent erläutern.
– Beschlussklarheit: Nachschüsse/Anpassungen, Fälligkeiten, Zahlungsweg ausdrücklich festlegen.
– Mehrhausanlagen: Einheitliche Jahresabrechnung im Gesamtgremium; UG-Teile als Nachweise anfügen.
FAQ – Jahresabrechnung schnell geklärt:
– Bekomme ich Geld zurück, wenn ich die Jahresabrechnung gewinne? Nein. Erst neue Abrechnung, dann Ausgleich.
– Fehler ohne Einfluss auf meine Zahlung? Beschluss bleibt regelmäßig bestehen; formale Korrektur in der nächsten Abrechnung möglich.
– Untergemeinschaften mit eigener „Abrechnung“? Die Gesamt-WEG beschließt die einheitliche Jahresabrechnung; UG-Nachweise sind zulässig, aber kein Ersatz.
– Verwalter stellt nicht neu auf? Anspruch auf Aufstellung (§ 28 WEG). Bei Blockade Beschlussersetzung (§ 44 WEG).
Quintessenz: Die Jahresabrechnung ist das zentrale Steuerungsinstrument. Nach erfolgreicher Anfechtung gibt es kein Kassen-Pingpong, sondern eine saubere Neuberechnung mit anschließendem Beschluss. Relevanz ist der Schlüssel: Nur zahlungsrelevante Fehler stürzen Beschlüsse. Einheitliche Abrechnung im Gesamtgremium, klare Kostenkreise, präzise Beschlüsse – so bleibt die Gemeinschaft liquid und rechtssicher.
Ursprünglicher Artikel: November 2021
Aktualisiert am 14.10.2025 von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH
