Mieterhöhung nach Modernisierung: Mehrere Erhöhungen bei trennbaren Maßnahmen – Leitfaden mit Update 2025

Kerngedanke des BGH (VIII ZR 5/20 vom 28.04.2021)

– Eine Mieterhöhung nach Modernisierung kann für jede abgeschlossene und tatsächlich trennbare Maßnahme im Sinne des § 555b BGB separat erklärt werden.

– Maßgeblich ist die Trennbarkeit der Gewerke und Kostenkreise; eine einheitliche Ankündigung macht das Vorhaben nicht automatisch „unteilbar“.

– Jede einzelne Erhöhung muss die Form- und Begründungsanforderungen des § 559b BGB erfüllen.

Rechtsrahmen – kurz

– § 559 BGB: Umlage von Modernisierungskosten (8 % p. a.) unter Beachtung der Kappungsgrenzen (§ 559 Abs. 3a).

– § 559b BGB: Mieterhöhungserklärung mit Kostenaufstellung, Abzug Instandhaltung, Verteilmodus, Betrag je m².

– § 555b BGB: Katalog der Modernisierungen (u. a. Energieeinsparung, Gebrauchswerterhöhung).

Der Fall – auf das Wesentliche reduziert

– Ankündigung mehrerer Maßnahmen: Energieeinsparung, neue Balkone, neue Wohnungseingangstüren.

– Erste Mieterhöhung nach Abschluss der anderen Gewerke; Wohnungseingangstüren folgten später und waren in dieser Erhöhung nicht enthalten.

– Mieter rügten „untrennbares Gesamtvorhaben“. Gerichte: Erhöhung zulässig, weil trennbare Gewerke vorlagen; eine zweite Erhöhung für die Türen wäre separat möglich.

Was heißt „tatsächlich trennbar“?

– Gewerkeigene Abgrenzung: eigenständige Leistung, die nicht technisch oder wirtschaftlich zwingend mit anderen zusammenhängt.

– Eigenständiger Kostenkreis: gesondert abgerechnete und plausibel zuordenbare Kosten inkl. Instandhaltungsabzug.

– Nutzenzugang: der Mieter profitiert bereits vor Abschluss weiterer Gewerke (z. B. Balkon fertig → sofort nutzbar).

Mehrere Erhöhungen – so geht es rechtssicher

– Für jede abgeschlossene Maßnahme eine eigene Erklärung nach § 559b BGB.

– Kostenklarheit: Gesamtkosten der Maßnahme, Abzug Instandhaltung, Verteilung, Betrag je m², ggf. BK-Effekte.

– Kappungsgrenze mitrechnen (§ 559 Abs. 3a): in 6 Jahren max. 2 €/m² bzw. 3 €/m² je nach Ausgangsmiete.

– Chronologie: Abschlussdatum, Abnahmeprotokolle, Fotos, Rechnungen bereit halten.

Praxis: Ankündigung vs. Erhöhung

– Ankündigung (§ 555c BGB) kann mehrere Gewerke umfassen. Das macht die spätere Erhöhung nicht zu einer „Alles-oder-nichts“-Frage.

– Bei Trennbarkeit dürfen Erhöhungen gestaffelt kommen, sobald einzelne Gewerke fertig sind.

– Kommunikation: Zeitplan je Gewerk, voraussichtliche Erhöhungsanteile, Hinweis auf Kappungsgrenzen.

Checkliste für Vermieter

– Maßnahmen clustern: Welche Gewerke sind technisch/finanziell trennbar?

– Kostentrennung sauber dokumentieren, Instandhaltungsanteile abziehen.

– Erhöhungserklärung je Gewerk: Betrag/m², Berechnungsschritte, Verteilmaßstab.

– Kappungsprüfung: kumulierte Erhöhungen der letzten 6 Jahre berücksichtigen.

– Zugangsnachweis sichern; Fristen nach § 559b beachten.

Checkliste für Mieter

– Prüfen: Ist das Gewerk tatsächlich trennbar? Stimmen Kosten und Abzüge?

– Kappung kontrollieren: Summe der Erhöhungen innerhalb von 6 Jahren.

– Härte und Angemessenheit prüfen; ggf. Einwendungen fristgerecht erheben.

– Belege anfordern: Rechnungen, Leistungsnachweise, Abzüge Instandhaltung.

Typische Fehler

– Kostenmix ohne Abgrenzung zwischen Instandhaltung und Modernisierung.

– Ein Erhöhungsschreiben für ein halbfertiges, nicht trennbares Gesamtgewerk.

– Übersehen der Kappungsgrenzen und vorherigen Erhöhungen.

– Vage Begründungen ohne belastbare Zahlen und Belege.

FAQ

– Darf ich zweimal erhöhen, wenn zwei Gewerke getrennt fertig werden? Ja, wenn sie trennbar sind und jede Erhöhung § 559b erfüllt.

– Macht eine gemeinsame Ankündigung alles „unteilbar“? Nein. Entscheidend bleibt die tatsächliche Trennbarkeit.

– Zählt die Kappungsgrenze je Erhöhung? Die Deckel gelten kumulativ über 6 Jahre für die Wohnung.

– Muss ich warten, bis alles fertig ist? Nur wenn die Maßnahmen nicht trennbar sind.

Quintessenz

– Bei Mehr-Gewerke-Projekten lohnt die saubere Trennung von Maßnahmen und Kosten. Das ermöglicht gestaffelte und rechtssichere Mieterhöhungen, hält die Transparenz hoch und reduziert Streit.

Ursprünglicher Artikel: 2021 (nach BGH VIII ZR 5/20 vom 28.04.2021)

Aktualisiert am 14.10.2025 von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH