Mieterhöhungsverlangen während eines bestehenden Mietverhältnisses – gilt die Mietpreisbremse?
BGH entscheidet: Die Mietpreisbremse greift nicht bei Mieterhöhungsverlangen im laufenden Mietverhältnis
In vielen Städten gilt die Mietpreisbremse, um überhöhte Mieten bei Neuvermietungen zu verhindern. Doch wie sieht es aus, wenn Vermieter die Miete während eines bereits bestehenden Mietverhältnisses anheben möchten? Darf ein Mieterhöhungsverlangen auch dann gestellt werden – und was gilt rechtlich?
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 28. September 2022 Klarheit geschaffen: Ein Mieterhöhungsverlangen unterliegt nicht der Mietpreisbremse, wenn es sich auf ein laufendes Mietverhältnis bezieht.
Der Ausgangsfall: Zustimmung zur Mieterhöhung, späterer Rückforderungsversuch
Im zugrunde liegenden Fall wurde eine 78 Quadratmeter große Wohnung in Berlin zwischen 2016 und 2020 vermietet. Die Nettokaltmiete betrug zu Beginn 611 €, also 7,86 €/m². Bereits im Jahr 2017 stellte die Vermieterin ein Mieterhöhungsverlangen auf 674 € (entspricht 8,68 €/m²). Die Mieter stimmten dieser Erhöhung ausdrücklich zu.
Zwei Jahre später, im Jahr 2019, schalteten die Mieter jedoch ein Inkassounternehmen ein. Dieses argumentierte, die erhöhte Miete verstoße gegen die Mietpreisbremse. Aus diesem Grund forderte man Rückzahlungen, eine Reduzierung der Miete sowie die anteilige Rückzahlung der Kaution.
Allerdings wurden sowohl die Klage als auch die Berufung von den Vorinstanzen abgewiesen. Auch der Bundesgerichtshof bestätigte diese Entscheidungen.
Die Entscheidung: Warum die Mietpreisbremse nicht greift
Nach Ansicht des BGH gilt die Mietpreisbremse ausschließlich bei der Festlegung der Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses. Wird die Miete jedoch im Verlauf des Mietverhältnisses angepasst, greift sie nicht. Das bedeutet: Ein Mieterhöhungsverlangen unterliegt allein den Vorschriften der §§ 558 ff. BGB, also der regulären Mieterhöhung im Bestand.
Zudem betonten die Richter, dass durch die Zustimmung der Mieter eine vertragliche Vereinbarung zustande gekommen ist. Diese bildet die rechtliche Grundlage für die erhöhte Mietzahlung. Daher kann nicht nachträglich ein Rückforderungsanspruch auf Grundlage der Mietpreisbremse geltend gemacht werden.
Wichtig ist außerdem: Selbst wenn man hypothetisch die Mietpreisbremse auf das Mieterhöhungsverlangen anwenden würde, wäre der Vergleich mit der ortsüblichen Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung relevant – nicht mit der Miete bei Vertragsbeginn. Auch in diesem Fall wäre die Klage erfolglos geblieben.
Welche Schutzmechanismen greifen stattdessen?
Obwohl die Mietpreisbremse bei einem Mieterhöhungsverlangen im laufenden Vertrag nicht greift, sind Mieter dennoch nicht rechtlos. Denn § 558 BGB enthält klare Regelungen:
Die Miete darf nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden.
Zudem gilt die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 % steigen – in vielen Städten sogar nur um 15 %.
Diese Grenzen sorgen dafür, dass Mieter nicht durch überzogene Forderungen belastet werden. Gleichzeitig erhalten Vermieter die Möglichkeit, Mieten marktgerecht und moderat anzupassen.
Was bedeutet das für Vermieter und Hausverwaltungen?
Die Entscheidung stärkt die Position von Vermietern und sorgt für Rechtssicherheit bei der Anwendung eines Mieterhöhungsverlangens. Wer im laufenden Mietverhältnis eine Anpassung der Miete plant, kann dies weiterhin tun – sofern die gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden.
Für Hausverwaltungen bedeutet das:
Ein gut vorbereitetes und formal korrektes Mieterhöhungsverlangen bleibt ein wichtiges Werkzeug, um wirtschaftlich zu arbeiten und den Werterhalt der Immobilie zu sichern. Gleichzeitig ist es sinnvoll, die Zustimmung der Mieter nachvollziehbar zu dokumentieren, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Was ist bei einem Mieterhöhungsverlangen zu beachten?
Ein wirksames Mieterhöhungsverlangen muss bestimmte Anforderungen erfüllen:
Begründung durch Vergleichsmiete
– z. B. durch örtlichen Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder ein Gutachten
Einhaltung der Kappungsgrenze
– maximal 20 % bzw. 15 % Erhöhung innerhalb von drei Jahren
Formvorgaben gemäß § 558a BGB
– schriftlich, nachvollziehbar und klar
Wahrung der Zustimmungsfrist
– Mieter haben bis zu zwei Monate Zeit, um zuzustimmen oder abzulehnen
Transparenz
– Je klarer und verständlicher das Schreiben ist, desto eher kommt es zur Zustimmung
Durch die Beachtung dieser Punkte wird das Mieterhöhungsverlangen rechtssicher und nachvollziehbar umgesetzt.
Fazit: Rechtssichere Mieterhöhungen bleiben möglich
Das Urteil des Bundesgerichtshofs verdeutlicht, dass ein Mieterhöhungsverlangen während eines laufenden Mietverhältnisses nicht unter die Mietpreisbremse fällt. Stattdessen gelten die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften, die einen fairen Ausgleich zwischen Vermieter- und Mieterinteressen schaffen.
Für Vermieter ist es daher wichtig, Mieterhöhungen gut vorzubereiten, sachlich zu begründen und korrekt umzusetzen. So lassen sich Konflikte vermeiden – und zugleich bleibt die Investition in Immobilien wirtschaftlich tragfähig.
Rechtsprechung im Überblick
Bundesgerichtshof, Urteil vom 28.09.2022 – Az. VIII ZR 300/21
Vorinstanzen:
– Landgericht Berlin, Urteil vom 31.08.2021 – Az. 63 S 232/20
– Amtsgericht Wedding, Urteil vom 12.10.2020 – Az. 22c C 82/20
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.
