Schönheitsreparaturen: Fristen, Klauseln und aktuelle Rechtsprechung

Einleitung

Das Thema Schönheitsreparaturen gehört seit Jahren zu den wichtigsten Streitpunkten zwischen Mietern und Vermietern – und damit auch zu den Dauerbrennern in der Arbeit von Hausverwaltungen und Maklern. Bereits 2004 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass starre Fristenpläne in Mietverträgen unwirksam sind. Maßgeblich ist die tatsächliche Abnutzung der Räume. Auf dieser Grundlage hatte der Rechtsausschuss im Jahr 2009 Handlungsempfehlungen für die Praxis formuliert.

Rechtslage und Empfehlungen im Jahr 2009

Der Rechtsausschuss empfahl Hausverwaltungen und Vermietern damals, ihre Mietvertragsformulare kritisch zu prüfen. Nur Klauseln, die sich an der tatsächlichen Notwendigkeit orientieren, waren zulässig. Eine Bezugnahme auf feste Fristen – etwa „alle drei, fünf oder sieben Jahre“ – durfte nur als Richtwert erfolgen, nicht als zwingende Pflicht.

Der BGH verwies auf den Fristenplan des Mustermietvertrags von 1976, wonach Schönheitsreparaturen üblicherweise in folgenden Zeiträumen anfallen:

  • Küchen, Bäder und Duschen: etwa alle drei Jahre

  • Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen, Toiletten: etwa alle fünf Jahre

  • Nebenräume: etwa alle sieben Jahre

Zulässig war somit nur eine flexible Formulierung, wie sie etwa im Hamburger Formularmietvertrag verwendet wurde („in der Regel werden Schönheitsreparaturen erforderlich sein …“). Starre Vorgaben wurden als unzulässige Benachteiligung des Mieters eingestuft (§ 307 BGB).

Der Rechtsausschuss riet zudem davon ab, alte Formulare nachträglich zu „korrigieren“. Stattdessen sollten neue Mietvertragsformulare verwendet werden, die die BGH-Rechtsprechung bereits berücksichtigen. Weiterhin galt:

  • Endrenovierungsklauseln („bei Auszug ist zu streichen“) machten den gesamten Abschnitt zu Schönheitsreparaturen unwirksam.

  • Eine Salvatorische Klausel konnte die Unwirksamkeit einzelner Vertragsbestandteile nicht heilen.

BGH-Entscheidungen seit 2009 – Aktueller Stand 2025

1. Unrenovierte Übergabe (BGH, 18.03.2015 – VIII ZR 185/14)

Eine formularmäßige Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist unwirksam, wenn der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen hat und hierfür keinen angemessenen Ausgleich erhielt. Mieter dürfen nicht Renovierungslasten für Gebrauchsspuren des Vormieters tragen.

2. Quotenabgeltungsklauseln (BGH, 18.03.2015 – VIII ZR 242/13)

Quotenabgeltungsklauseln, nach denen Mieter bei Auszug anteilige Renovierungskosten zahlen sollen, sind in Formularmietverträgen unwirksam (Intransparenz, unangemessene Benachteiligung).

3. Endrenovierungsklauseln

Generelle Pflicht zur Endrenovierung ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand bleibt unzulässig. Maßstab ist der reale Abnutzungsgrad.

4. Kostenaufteilung bei unrenovierter Übergabe (BGH, 08.07.2020 – VIII ZR 163/18; VIII ZR 270/18)

Besteht bei unrenovierter Übergabe Renovierungsbedarf, kann der Mieter Renovierung verlangen. Vermieter und Mieter beteiligen sich dann angemessen an den Kosten (in der Praxis häufig hälftig), sofern kein Ausgleich vereinbart war.

5. Individualvereinbarungen (BGH, 06.03.2024 – VIII ZR 79/22)

Formularmäßige Quotenabgeltung bleibt unwirksam. Individuell ausgehandelte Abreden können wirksam sein, wenn der Aushandlungsprozess echt und dokumentiert ist.

Empfehlungen für die Verwaltungspraxis 2025

  • Zustand bei Übergabe dokumentieren (Protokoll, Fotos). Unrenovierte Übergabe ohne Ausgleich schwächt Renovierungspflichten.

  • Formularmietverträge aktualisieren: flexible, bedarfsorientierte Hinweise statt starrer Pläne.

  • Keine Quotenabgeltungsklauseln in Standardformularen; nur als echte, dokumentierte Individualvereinbarung erwägen.

  • Endrenovierung nicht pauschal vorgeben. An den tatsächlichen Zustand anknüpfen.

  • Kostenteilung bei unrenovierter Übergabe vorab vertraglich regeln, um Streit zu vermeiden.

Fazit

2009 stand die Flexibilisierung der Fristen im Zentrum. Seit 2015 hat der BGH die Überwälzung von Renovierungslasten weiter begrenzt: unrenovierte Übergabe ohne Ausgleich → keine formularmäßige Renovierungspflicht; Quotenabgeltung in Formularen unwirksam; seit 2020 Kostenteilungslösung bei unrenovierter Übergabe; seit 2024 können Individualabreden wirksam sein. Für die Praxis zählen Dokumentation, bedarfsbezogene Klauseln und eine bewusst gestaltete Übergabesituation.

Verfasst von der Hausverwaltung Reiner GmbH
Stand: 2025