Wie wird der Selbstbehalt bei Gebäudeversicherung in der WEG verteilt? – Der BGH schafft Klarheit

BGH-Urteil vom 16.09.2022 (V ZR 69/21): Solidarität vor Einzeleigentum

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 16. September 2022 das lang erwartete Urteil zu Fragen der Kostenverteilung des Selbstbehalts in der Gebäudeversicherung gefällt. Hintergrund war ein Konflikt in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in Köln, bei dem es um die Kostenbeteiligung an einem hohen Selbstbehalt ging – auch bei Schäden, die ausschließlich in Sondereigentum auftraten.

Hintergrund: Wer zahlt bei Wasserschäden – Gemeinschaft oder Einzelner?

In der betreffenden WEG war eine große Gewerbeeinheit (Teileigentum) einer Eigentümerin neben zahlreichen Wohnungen vorhanden. Obwohl nur in den Wohnungen durch marode Kupferrohre immer wieder Wasserschäden entstanden, wurde die Vereinbarung eines hohen Selbstbehalts von 7.500 € pro Schaden getroffen, damit die Versicherung bezahlbar blieb. Die Gemeinschaft zahlte daraufhin sämtlichen Schaden, zog die Versicherung ein und berechnete den Selbstbehalt anteilig nach Miteigentumsanteilen auf alle Eigentümer – auch die Gewerbetreibende. Sie wandte sich jedoch dagegen und verklagte die Gemeinschaft, da sie selbst nie von Schäden betroffen war.

Die BGH-Entscheidung: Gemeinschaft trägt solidarisch

Der BGH hat eindeutig entschieden:

  • Der vereinbarte Selbstbehalt ist – wie die Versicherungsprämie – Teil der Gemeinschaftskosten und unterliegt der Verteilung nach Miteigentumsanteilen, selbst wenn der Schaden im Sondereigentum eines Einzelnen lag.

  • Das schützt die finanzielle Stabilität der WEG: Nur so bleibt der Versicherungsschutz gewährleistet, den alle Eigentümer benötigen.

  • Der BGH begründet dies damit, dass durch die gemeinsame Vereinbarung ein abgesenktes Prämienniveau erreicht wurde, wovon jeder Eigentümer profitiert.

Ausnahme: Abweichende Regelung bei baulichen Besonderheiten

Eine Ausnahme ist möglich. Liegen bauliche Unterschiede, etwa ein getrenntes Leitungsnetz bei Gewerbe- und Wohnbereichen, vor, kann ein Sondereigentümer verlangen, den Selbstbehalt nicht anteilig zu tragen. Dafür gelten jedoch klare Voraussetzungen:

Erstens muss der Eigentümer gemäß § 10 Abs. 2 WEG nachweisen, dass die bestehende Verteilung für ihn unbillig ist. Das ist nur dann der Fall, wenn aufgrund baulicher Unterschiede klar ist, dass die eigene Einheit objektiv nicht vom Schaden betroffen sein kann.

Zweitens reicht es nicht aus, lediglich auf ein anderes Nutzungsverhalten hinzuweisen – etwa, dass eine Gewerbeeinheit seltener Wasser nutzt. Entscheidend sind ausschließlich technische Unterschiede, etwa separate Steigleitungen oder ein völlig eigenständiges Rohrsystem.

Zusammengefasst gilt also:

  • Der Selbstbehalt wird grundsätzlich auf alle Eigentümer verteilt, unabhängig davon, wo der Schaden entstanden ist.

  • Eine abweichende Verteilung ist nur möglich, wenn es dafür nachweisbare bauliche Gründe gibt.

  • Ein Beschluss zur Änderung des Verteilerschlüssels kann gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG mit einfacher Mehrheit getroffen werden, sofern er einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht.

  • Für bereits regulierte Schadensfälle besteht kein Rückforderungsrecht – die bisherigen Umlagen bleiben wirksam.

Tipps zur Praxis: Handlungsempfehlungen

  1. Dokumentation sichern: Protokolle, Baupläne und Teilungserklärung sollten jederzeit zugänglich sein.

  2. Bauliche Besonderheiten prüfen: Lassen Sie ggf. durch Fachleute klären, ob ein eigenständiges Leitungssystem besteht.

  3. Versicherungskonditionen regelmäßig evaluieren: Prüfen Sie, ob Prämienhöhe, Selbstbehalt und Schadenhistorie noch zueinanderpassen.

  4. Verteilung diskutieren: In Versammlungen kann die Thematik sachlich aufbereitet und bei Bedarf neu beschlossen werden.

  5. Einzelfallprüfung ernst nehmen: Insbesondere bei wiederholten Schäden ist Transparenz entscheidend, um Konflikte zu vermeiden.

Fazit

Das Urteil des BGH bringt lang erwartete Klarheit: Der Selbstbehalt aus der Gebäudeversicherung ist Teil der gemeinschaftlichen Kosten und damit – unabhängig vom konkreten Schadensort – solidarisch auf alle Eigentümer zu verteilen. Ausnahmen sind nur unter engen Voraussetzungen möglich. Für Eigentümer und Verwalter bedeutet das: Vorausschauende Verwaltung, technische Dokumentation und offene Kommunikation sind der Schlüssel, um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden.