Solarpflicht: Was Eigentümergemeinschaften jetzt wissen müssen
Solarenergie ist ein zentraler Baustein der Energiewende – und für viele Eigentümergemeinschaften (WEG) längst mehr als eine Option. In mehreren Bundesländern, insbesondere in Baden-Württemberg, wurde aus der Empfehlung eine gesetzliche Solarpflicht.
Doch was genau bedeutet das für Wohnungseigentümergemeinschaften? Wann greift die Pflicht? Welche Varianten (Photovoltaik oder Solarthermie) sind erlaubt? Und wie kann eine WEG ein solches Vorhaben überhaupt rechtssicher beschließen und umsetzen? Dieser Artikel liefert fundierte Antworten, viele Praxisbeispiele und rechtliche Einordnung – inklusive Ausblick auf mögliche Gesetzesverschärfunge
Was ist die Solarpflicht?
Die Solarpflicht ist eine gesetzlich geregelte Verpflichtung, auf Neubauten oder Bestandsgebäuden bei bestimmten baulichen Maßnahmen eine Solaranlage zu errichten. Ziel ist es, ungenutzte Dachflächen für die Strom- oder Wärmegewinnung nutzbar zu machen – zur Reduktion von CO₂-Emissionen und zur Entlastung des Stromnetzes.
Die Pflicht betrifft nicht nur private Bauherren, sondern insbesondere auch Eigentümergemeinschaften, deren gemeinschaftliches Eigentum bei Sanierungen oder Neubauten betroffen ist.
Die Solarpflicht wird – je nach Bundesland – konkretisiert durch:
Klimaschutzgesetze (z. B. in Baden-Württemberg),
Gebäudeenergiegesetz (GEG) auf Bundesebene,
kommunale Satzungen oder Bebauungspläne.
Wo gilt die Solarpflicht bereits verbindlich?
Baden-Württemberg ist aktuell das Bundesland mit der weitreichendsten Regelung. Dort gilt:
1. Solarpflicht bei Neubauten von Wohngebäuden
Seit dem 1. Mai 2022 müssen alle neu errichteten Wohngebäude mit einer Solaranlage ausgestattet werden. Die Anlage muss mindestens 60 % der geeigneten Dachfläche abdecken. Alternativ ist auch eine solarthermische Anlage zulässig.
2. Solarpflicht bei grundlegender Dachsanierung
Seit dem 1. Januar 2023 gilt die Pflicht auch bei der grundlegenden Erneuerung eines Dachs. Auch hier müssen 60 % der geeigneten Fläche mit Photovoltaikmodulen (PV) oder Solarthermie ausgestattet werden.
3. Sonderregelungen
Bereits seit dem 1. Januar 2022 gilt die Pflicht bei:
Nichtwohngebäuden (z. B. Gewerbeimmobilien),
großen Parkplätzen ab 35 Stellplätzen (PV-Carports oder Überdachungen).
Rechtsgrundlage ist das Klimaschutzgesetz Baden-Württemberg in der Fassung vom Herbst 2021 – ergänzt durch entsprechende Rechtsverordnungen.
Gilt die Solarpflicht auch bundesweit?
Auf Bundesebene ist die Solarpflicht bislang noch keine einheitliche Vorgabe, aber sie spielt im Gebäudeenergiegesetz (GEG) und im Koalitionsvertrag der Bundesregierung eine immer wichtigere Rolle.
Aktuell gilt: Wer Fördermittel (z. B. KfW-Programme) für Neubauten oder energetische Sanierungen in Anspruch nimmt, muss teilweise nachweisen, dass PV-Anlagen vorgesehen oder vorbereitet sind. Zudem ist die „Solarbereitstellungspflicht“ in vielen kommunalen Satzungen enthalten.
Bundesländer mit vergleichbaren Regelungen (Auswahl):
Hamburg: PV-Pflicht bei Neubauten und Dachsanierungen seit 2023
Bayern: PV-Pflicht bei Gewerbeneubauten in bestimmten Regionen
NRW: PV-Verpflichtung für Landesliegenschaften, Diskussion über Ausweitung
Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist es entscheidend, das jeweils gültige Landesrecht zu prüfen – oder einen Fachanwalt bzw. Energieberater hinzuzuziehen.
Wann greift die Solarpflicht für eine WEG?
Die Pflicht zur Installation einer Solaranlage greift bei WEGs insbesondere in folgenden Fällen:
Neubau eines Gebäudes im gemeinschaftlichen Eigentum,
grundlegende Sanierung oder Neueindeckung des Dachs,
bauliche Erweiterung mit neuem Dachaufbau (z. B. Dachgeschossausbau).
Die Pflicht betrifft immer das Gemeinschaftseigentum – also ist ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich, damit die Maßnahme umgesetzt werden kann. Der Verwalter allein darf diese Entscheidung nicht treffen.
Welche Varianten sind zulässig?
Das jeweilige Gesetz – etwa in Baden-Württemberg – erlaubt meist mehrere technische Varianten zur Erfüllung der Solarpflicht:
1. Photovoltaikanlage (PV)
Diese Variante ist am weitesten verbreitet. Die Anlage erzeugt Strom aus Sonnenenergie. Er kann:
selbst genutzt (Eigenverbrauch) werden,
in das Netz eingespeist werden (Vergütung nach EEG),
gemeinschaftlich genutzt werden (Mieterstrommodell).
2. Solarthermie
Alternativ kann die Pflicht auch mit einer solarthermischen Anlage erfüllt werden – zur Warmwasserbereitung oder Heizungsunterstützung. Diese Lösung eignet sich besonders bei hohem Warmwasserverbrauch (z. B. bei vielen Bewohnern).
3. Kombination beider Varianten
In der Praxis kommt auch die Kombination von PV und Solarthermie vor – insbesondere bei großen Dachflächen.
4. Befreiung oder Ausnahme
Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine WEG beantragen, von der Pflicht befreit zu werden – z. B. wenn:
das Dach statisch ungeeignet ist,
denkmalrechtliche Vorgaben entgegenstehen,
technische Unzumutbarkeit vorliegt (z. B. Norddach mit massiver Verschattung).
Der Antrag muss gut begründet und mit Nachweisen untermauert werden.
Technische und organisatorische Umsetzung in der WEG
Die Umsetzung der Solarpflicht in einer WEG ist komplexer als bei einem Einfamilienhaus – insbesondere wegen der rechtlichen Zuständigkeiten und der Kostenverteilung.
1. Wer ist zuständig?
Zuständig ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Da die Solaranlage auf dem Dach – also auf Gemeinschaftseigentum – errichtet wird, kann nur die GdWE entscheiden.
2. Was muss beschlossen werden?
Es handelt sich um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 WEG. Die Maßnahme kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, wenn sie der Erfüllung einer gesetzlichen Pflicht dient (z. B. Klimaschutzgesetz BW oder GEG).
3. Welche Beschlüsse sind erforderlich?
Beschluss zur Durchführung der Maßnahme,
Beschluss zur Finanzierung (aus Rücklage oder Sonderumlage),
Beschluss zur Auswahl eines Anbieters oder Planers,
ggf. Beschluss zur Nutzung des erzeugten Stroms (Gemeinschaft, Teileigentümer, Dritte).
4. Welche Rolle hat die Hausverwaltung?
Die Verwaltung koordiniert den Prozess, holt Angebote ein, bereitet die Beschlüsse vor und organisiert die Umsetzung. Wichtig: Die Hausverwaltung handelt im Namen der GdWE – eine eigenmächtige Durchführung ohne Beschluss ist unzulässig.
5. Kommunikation über das Portal
Moderne Hausverwaltungen nutzen Plattformen wie Immoware24, um:
Planungsunterlagen bereitzustellen,
Fragen der Eigentümer zu beantworten,
Beschlussvorschläge digital zugänglich zu machen.
So kann die Gemeinschaft effizient, nachvollziehbar und rechtssicher informiert und beteiligt werden.
Welche Förderungen gibt es?
Sowohl Photovoltaikanlagen als auch Solarthermie können finanziell gefördert werden – entweder direkt oder als Teil einer Gesamtsanierung.
1. KfW-Förderung (BEG WG)
Die KfW fördert PV-Anlagen und zugehörige Investitionen z. B. über die Programme der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG WG). Förderfähig sind:
PV-Anlagen auf Gemeinschaftsgebäuden,
energetische Gesamtmaßnahmen (Dämmung, Heizung, Dach, Solar),
Fachplanung und Baubegleitung durch Energieberater.
2. BAFA-Zuschüsse (für Solarthermie)
Für solarthermische Anlagen (zur Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung) bietet das BAFA ebenfalls Zuschüsse an – insbesondere im Rahmen von Heizungssanierungen oder Effizienzmaßnahmen.
3. Kombination mit Steuerbonus
Zusätzlich kann die Investition steuerlich geltend gemacht werden (§ 35c EStG), wenn es sich um Maßnahmen an selbstgenutztem Eigentum handelt.
4. Mieterstromförderung
Bei größeren Wohnanlagen kann das Modell „Mieterstrom“ attraktiv sein: Hier erzeugt die WEG Strom, der direkt an die Bewohner geliefert wird – zu günstigeren Konditionen als beim Netzstrom. Dafür gibt es eine zusätzliche EEG-Vergütung (Mieterstromzuschlag).
Welche Gesetzesänderungen sind zu erwarten?
Der politische Trend zeigt klar in Richtung Ausweitung der Solarpflicht. Sowohl auf Bundes- als auch auf Landesebene wird diskutiert, die Pflicht auf weitere Fälle auszuweiten.
Mögliche Entwicklungen:
bundesweite Solarpflicht für Neubauten ab 2026,
Pflicht bei jedem Dachumbau oder Austausch der Eindeckung,
verpflichtende Vorrüstung bei Flachdächern (PV-ready),
Vereinfachung der Genehmigungsverfahren für Mieterstrom,
bessere Anrechnung auf die Effizienzanforderungen nach GEG.
Für Eigentümergemeinschaften bedeutet das: Die Solarpflicht wird in Zukunft keine Ausnahme mehr sein, sondern zur Regel werden. Rechtzeitige Planung und professionelles Management sind daher entscheidend.
Typische Irrtümer bei der Solarpflicht
„Die Pflicht gilt nur für Neubauten.“
→ Falsch. In BW und anderen Ländern greift sie auch bei Dachsanierungen.„PV und Solarthermie müssen kombiniert werden.“
→ Nein. Eine von beiden reicht aus – meist genügt sogar PV allein.„Die Solarpflicht betrifft nur den Verwalter.“
→ Irrtum. Zuständig ist die GdWE – und sie muss aktiv beschließen.„Ich kann das als Eigentümer selbst ablehnen.“
→ Falsch. Die Entscheidung trifft die Mehrheit in der Versammlung.„Die Umsetzung ist immer unwirtschaftlich.“
→ Nein. Viele Anlagen amortisieren sich nach 8–12 Jahren – mit Förderung oft früher.
FAQs zur Solarpflicht
Gilt die Solarpflicht für alle Gebäude?
Nein. Sie gilt nur bei Neubauten oder grundlegenden Dachsanierungen – je nach Landesrecht. In Baden-Württemberg z. B. bei Wohngebäuden ab 01.01.2023 (Dachsanierung) und ab 01.05.2022 (Neubau).
Muss die Eigentümerversammlung zustimmen?
Ja. Da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, ist ein ordnungsgemäßer Beschluss nach § 20 WEG erforderlich.
Welche Fläche muss belegt werden?
Mindestens 60 % der geeigneten Dachfläche – das gilt in BW. Andere Länder können davon abweichen.
Können Eigentümer befreit werden?
Ja, wenn technische oder rechtliche Gründe vorliegen. Das muss gut begründet und ggf. nachgewiesen werden.
Was ist mit Denkmalschutz?
Hier gelten Ausnahmen. In vielen Fällen müssen alternative Lösungen gefunden werden (z. B. rückwärtige Dächer oder Solarthermie).
Wer ist für die Umsetzung verantwortlich?
Die GdWE ist verantwortlich, die Hausverwaltung unterstützt organisatorisch und rechtlich – z. B. durch Vorbereitung der Beschlussfassung, Koordination von Anbietern und Nutzung des Eigentümerportals.
Fazit: Die Solarpflicht ist da – und bleibt
Für Wohnungseigentümergemeinschaften stellt die Solarpflicht eine neue Herausforderung dar – aber auch eine Chance. Die rechtlichen Vorgaben sind bereits Realität, insbesondere in Baden-Württemberg. Weitere Bundesländer ziehen nach oder planen vergleichbare Regelungen.
Die Umsetzung gelingt, wenn:
die rechtlichen Rahmenbedingungen frühzeitig geklärt werden,
die technische Machbarkeit geprüft wird,
Beschlüsse professionell vorbereitet und begleitet werden,
die Kommunikation über digitale Eigentümerportale läuft,
Förderungen genutzt und steuerliche Vorteile beachtet werden.
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Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH
Stand: Juli 2025
