Überdachung Wohnungseigentum – BGH zur Gestattung baulicher Veränderungen

In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften sind sie längst Realität: Markisen, Pergolen und Überdachungen erweitern Balkone oder Terrassen und schützen vor Witterungseinflüssen. Doch wann sind solche baulichen Maßnahmen genehmigungsfrei – und wann nicht? Das Landgericht Hamburg hatte in einem konkreten Fall über eine Überdachung Wohnungseigentum zu entscheiden, die ohne Genehmigung errichtet wurde. In der Folge kam es zum Rechtsstreit, der zeigt, wie schnell sich vermeintlich alltägliche Veränderungen zu kostspieligen Konflikten entwickeln können.

Der Fall: Überdachung ohne Genehmigung – Rückbau gefordert

Ein Wohnungseigentümer hatte in einer Hamburger GdWE eine Überdachungskonstruktion errichtet, die aus im Boden verankerten Pfosten und Querträgern bestand – also eine dauerhafte bauliche Veränderung. Zwar sah die Gemeinschaftsordnung (GO) vor, dass Markisen mit Zustimmung des Verwalters zulässig seien (§ 6 Abs. 6 GO), doch im konkreten Fall handelte es sich nicht um eine Markise, sondern um eine statisch relevante Überdachung. Die übrigen Eigentümer verlangten den Rückbau. Der Eigentümer berief sich auf den GO-Passus und auf einen älteren Beschluss, der Markisen ohne gesonderte Genehmigung zuließ. Es kam zur Klage.

Das Urteil: Rückbau zulässig – Kosten trägt der Eigentümer

Das Landgericht Hamburg (Beschluss vom 04.11.2024, Az. 318 S 37/22) entschied: Die Rückbauklage war zulässig und begründet, weil im Zeitpunkt der Errichtung keine behördliche Genehmigung vorlag – eine bloße Genehmigungsfähigkeit reicht nicht aus. Auch die Berufung auf § 6 Abs. 6 GO, wonach Markisen zulässig sind, half dem Eigentümer nicht weiter: Die errichtete Konstruktion war keine Markise im Sinne der Regelung, sondern eine genehmigungspflichtige bauliche Veränderung. Auch ein später herbeigeführter Beschluss zur Gestattung konnte die Kostentragungspflicht nicht mehr abwenden.

Juristische Einordnung: Wann ist eine Überdachung genehmigungspflichtig?

• § 20 WEG regelt die Gestattung baulicher Veränderungen durch Beschluss. Ein solcher Beschluss ist erforderlich, wenn eine Maßnahme das Gemeinschaftseigentum betrifft oder andere Eigentümer beeinträchtigen kann.

• Die Unterscheidung zwischen Markise und Überdachung ist juristisch bedeutsam: Eine Markise kann als bewegliches Zubehör gelten, während eine fest verankerte Konstruktion grundsätzlich als bauliche Veränderung gilt.

• Wird eine Maßnahme ohne Genehmigung und ohne Gestattungsbeschluss durchgeführt, besteht die Möglichkeit des Rückbaus auf Kosten des bauwilligen Eigentümers – auch dann, wenn später eine Genehmigung erfolgt.

Was Eigentümer beachten sollten

Der Fall zeigt: Auch bei vermeintlich kleinen Maßnahmen wie einer Überdachung sollten Eigentümer nicht vorschnell handeln. Empfehlenswert ist:

• Vorabprüfung: Ist eine Baugenehmigung notwendig? Liegt eine Statik vor?

• Beschlussfassung: Auch bei scheinbar erlaubten Maßnahmen empfiehlt sich ein klarer Gestattungsbeschluss durch die Eigentümerversammlung.

• Dokumentation: Baupläne, Fotos und Unterlagen sollten vollständig vorliegen, um den Miteigentümern eine Entscheidungsgrundlage zu geben.

Was Verwalter und Beiräte tun können

• Prüfen Sie vorab die Gemeinschaftsordnung: Gibt es Regelungen zur baulichen Veränderung?

• Erklären Sie dem Eigentümer, dass eine baurechtliche Genehmigung vor der Durchführung erforderlich ist.

• Lassen Sie sich keine pauschale Gestattung unterschieben – sondern stellen Sie klar, dass eine Markise keine Überdachung ist.

Beispielhafte Formulierung eines Gestattungsbeschlusses

„Die Eigentümergemeinschaft gestattet dem Eigentümer der Einheit Nr. X den Einbau einer festen Überdachung auf der Terrasse gemäß eingereichtem Bauplan (Datum). Die Genehmigung steht unter dem Vorbehalt der Vorlage einer baurechtlichen Genehmigung vor Baubeginn. Die bauliche Maßnahme erfolgt auf eigene Kosten und Gefahr. Eine Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums oder anderer Eigentümer ist auszuschließen.“

Was gilt bei älteren baulichen Veränderungen?

In vielen Gemeinschaften finden sich Pergolen oder Überdachungen, die bereits vor vielen Jahren errichtet wurden – teils mit Zustimmung des Bauträgers oder auf informeller Basis. Entscheidend ist hierbei:

• Keine Genehmigung ≠ Bestandsschutz: Auch wenn eine bauliche Veränderung über Jahre bestand, begründet dies keinen automatischen Vertrauensschutz.

• Verjährung: Rückbauansprüche der GdWE verjähren grundsätzlich nach 3 Jahren, beginnend mit der Kenntnis von der Maßnahme (§ 199 BGB). Ohne Kenntnis kann sich die Verjährung auf maximal 10 Jahre ab Durchführung erstrecken.

• Besondere Konstellation bei Zustimmung durch Bauträger: War der Bauträger zum Zeitpunkt der Maßnahme noch alleiniger Eigentümer oder Verwalter, kann eine stillschweigende Duldung unter Umständen als Zustimmung gewertet werden. Dies ist jedoch auszulegen und kann strittig sein.

Für Altmaßnahmen empfiehlt sich die nachträgliche Legalisierung durch Beschluss, um spätere Konflikte zu vermeiden.

FAQ: Überdachung Wohnungseigentum

Ist eine Überdachung immer genehmigungspflichtig?

Nein – aber sobald sie fest mit dem Gebäude verbunden oder statisch relevant ist, handelt es sich in der Regel um eine bauliche Veränderung, die der Beschlussfassung bedarf.

Reicht ein Passus in der GO zur Gestattung von Markisen aus?

Nur dann, wenn es sich wirklich um eine Markise handelt. Eine Überdachung mit Pfosten und festen Elementen ist rechtlich anders zu behandeln.

Was passiert, wenn eine Genehmigung erst nachträglich eingeholt wird?

Dann kann der ursprüngliche Rückbauanspruch bestehen bleiben – und die Kosten sind dennoch vom Eigentümer zu tragen.

Darf die Gemeinschaft Rückbau verlangen, obwohl das Bauwerk genehmigungsfähig ist?

Ja – denn entscheidend ist der Zeitpunkt der Errichtung. Ohne Genehmigung errichtete Anlagen sind unzulässig und können rückgebaut werden.

Wie kann man rechtssicher vorgehen?

Mit einem fundierten Beschluss, Vorlage aller Unterlagen, Prüfung durch Beirat und Verwaltung – sowie Einhaltung aller Auflagen vor Baubeginn.

Was gilt für eine Pergola, die schon seit 10 oder 15 Jahren besteht?

Besteht die bauliche Veränderung seit langer Zeit und wurde nie beanstandet, kann zwar ein gewisser Vertrauensschutz bestehen – aber rechtlich gesehen sind bauliche Veränderungen ohne Genehmigung stets riskant. Rückbauansprüche können je nach Fall verjährt sein. Eine nachträgliche Beschlussfassung schafft Rechtssicherheit.

Fazit: Keine Überdachung ohne Genehmigung

Der Fall zeigt eindrücklich: Wer bauliche Veränderungen ohne Beschluss und Genehmigung durchführt, riskiert hohe Kosten und Rückbauforderungen. Gerade bei der Überdachung Wohnungseigentum ist die Grenze zwischen erlaubter Ausstattung und baulicher Veränderung schnell überschritten. Eine rechtssichere Planung und Abstimmung mit der Verwaltung und der GdWE ist daher unerlässlich.

Sie haben Fragen zur Genehmigung von Überdachungen oder benötigen eine rechtssichere Beschlussvorlage? Wir beraten Sie gerne – kompetent, praxisnah und im Sinne Ihrer Eigentümergemeinschaft.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: August 2025