Versammlungsleiter in der Eigentümerversammlung – Rechte, Aufgaben und Grenzen
In der Eigentümerversammlung führt der Verwalter als Versammlungsleiter durch die Tagesordnung, achtet auf die Einhaltung gesetzlicher und satzungsmäßiger Vorgaben und sorgt für einen geordneten Ablauf. Doch wie weit reichen seine Kompetenzen? Und was ist bei schwierigen Eigentümerkonstellationen zu beachten?
1. Gesetzliche Grundlage der Versammlungsleitung
Gemäß § 24 Abs. 5 WEG obliegt dem Verwalter die Einberufung und Leitung der Eigentümerversammlung. Daraus ergibt sich automatisch auch die Rolle als Versammlungsleiter, sofern nichts Abweichendes beschlossen oder geregelt ist.
Die Versammlungsleitung umfasst dabei insbesondere:
- die Eröffnung und Schließung der Versammlung
- die Feststellung der Beschlussfähigkeit
- die Vorstellung der Tagesordnung und Beschlussanträge
- die Gewährung von Rederecht und Leitung der Diskussion
- die Durchführung von Abstimmungen und Feststellung der Beschlussergebnisse
2. Keine gesetzliche Regelung zur Person des Versammlungsleiters
Das WEG schreibt nicht zwingend vor, dass der Verwalter die Versammlung leiten muss. Es ist zulässig, durch Vereinbarung oder Beschluss eine andere Person mit der Leitung zu betrauen – etwa einen Beiratsvorsitzenden oder externen Moderator. In der Praxis bleibt die Versammlungsleitung jedoch meist beim Verwalter, da dieser die rechtlichen, technischen und abrechnungsrelevanten Kenntnisse bündelt.
3. Neutralitätspflicht und Gleichbehandlung
Der Versammlungsleiter ist zur Neutralität verpflichtet. Er darf keine einseitige Position einnehmen oder einzelne Eigentümer bevorzugen. Das gilt insbesondere für die Redeleitung und die Durchführung der Beschlussfassung. Bei gleichzeitiger Funktion als Antragsteller (z. B. bei Verwaltungsvorschlägen) muss er dennoch unparteiisch agieren und abweichende Positionen zulassen.
4. Leitungsbefugnisse in schwierigen Situationen
Bei Konflikten innerhalb der Versammlung (z. B. lautstarke Wortgefechte, destruktives Verhalten, Beleidigungen) hat der Versammlungsleiter das Recht und die Pflicht, ordnend einzugreifen. Zulässig sind u. a.:
- Mahnung zur Sachlichkeit
- zeitliche Begrenzung von Redebeiträgen
- Verweis auf die Einhaltung der Geschäftsordnung
- im Extremfall: Unterbrechung oder Vertagung der Versammlung
Die Durchsetzung dieser Maßnahmen erfordert Fingerspitzengefühl und juristische Sicherheit. Verletzt der Versammlungsleiter seine Pflicht zur ordnungsgemäßen Versammlungsleitung, können Beschlüsse anfechtbar sein.
4a. Eingriffsrechte bei Störungen, unsachlichen Beiträgen und dominierendem Verhalten
Der Versammlungsleiter ist nicht nur zur Neutralität verpflichtet, sondern auch berechtigt, das Hausrecht im Rahmen der Versammlung durchzusetzen. Dies umfasst insbesondere das Eingreifen bei:
- unsachlichen, beleidigenden oder persönlich angreifenden Wortmeldungen
- überlangen oder wiederholenden Beiträgen einzelner Personen
- Störversuchen oder gezielter Verzögerungstaktik
Zulässig ist dabei eine zeitliche Begrenzung der Redebeiträge, eine Zusammenfassung der Diskussionspunkte durch den Versammlungsleiter oder in gravierenden Fällen auch ein Ausschluss von Wortmeldungen bei Wiederholung – stets unter Beachtung des Verhältnismäßigkeitsprinzips. Die Verantwortung, eine sachliche und strukturierte Versammlung zu gewährleisten, liegt beim Versammlungsleiter.
Die GdWE als Ganzes darf erwarten, dass diese Rolle aktiv ausgeübt wird – insbesondere bei wiederkehrenden Störungen oder dominierendem Verhalten einzelner Eigentümer. Der Versammlungsleiter ist nicht bloßer Moderator, sondern hat eine Leitungsfunktion mit Autorität und rechtlicher Verantwortung.
5. Abgrenzung zur inhaltlichen Mitbestimmung
Der Versammlungsleiter ist nicht berechtigt, Inhalte von Tagesordnungspunkten oder Beschlussanträgen eigenmächtig zu verändern oder zurückzuweisen. Auch darf er keine Diskussionen unterbinden, solange diese sachlich und themenbezogen erfolgen. Seine Rolle beschränkt sich auf die Steuerung des Ablaufs – nicht auf die Bewertung von Anträgen.
6. Vertretung des Verwalters als Versammlungsleiter
Ist der Verwalter verhindert, kann ein Vertreter (z. B. ein anderer Mitarbeiter der Verwaltung) die Versammlung leiten. Auch hier gilt: Ein ordnungsgemäßer Beschluss oder eine Vertretungsvollmacht muss vorliegen. Ohne Legitimation ist die Versammlungsleitung durch Dritte anfechtbar – ggf. sogar nichtig.
7. Besonderheit: Verwalter als Antragsteller
In der Praxis bringt der Verwalter häufig eigene Beschlussanträge ein, etwa zur Genehmigung des Wirtschaftsplanes, zur Entlastung oder zur Vergabe von Aufträgen. Auch in diesen Fällen darf er die Versammlung leiten – muss jedoch die Diskussion offen und neutral moderieren. Eine Vertretung ist nicht zwingend, kann aber in komplexen Fällen sinnvoll sein.
Fazit
Die Rolle des Versammlungsleiters ist juristisch fundiert und praktisch herausfordernd. Er muss Neutralität wahren, für Ordnung sorgen und gleichzeitig durchsetzungsfähig agieren. Gerade bei strittigen Themen ist seine Autorität gefragt – im Sinne der Gemeinschaft. Eigentümer dürfen erwarten, dass der Versammlungsleiter seine Befugnisse nutzt, um die Handlungsfähigkeit der GdWE zu sichern. Dazu gehört auch, in schwierigen Situationen mit klarem rechtlichem Blick und der nötigen Souveränität zu handeln.
FAQ
Ist der Verwalter immer Versammlungsleiter?
In der Regel ja. Eine Abweichung ist durch Vereinbarung oder Beschluss möglich.
Darf der Versammlungsleiter die Redezeit begrenzen?
Ja, sofern dies sachlich gerechtfertigt ist und alle Eigentümer gleichbehandelt werden.
Kann ein Versammlungsleiter abgelehnt werden?
Nur durch ordnungsgemäßen Beschluss oder gerichtliche Entscheidung.
Was tun bei Störungen durch einzelne Eigentümer?
Der Versammlungsleiter kann eingreifen, Beiträge begrenzen oder in Extremfällen die Versammlung unterbrechen.
Artikel vom Februar 2026
Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH
