Verwaltungsbeirat Abberufung: Rechte, Pflichten und gerichtliche Möglichkeiten

Einleitung: Wenn Vertrauen verloren geht

In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) ist der Verwaltungsbeirat ein zentrales Bindeglied zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter. Doch was geschieht, wenn der Verwaltungsbeirat das Vertrauen der Eigentümer verliert oder sich nicht mehr ordnungsgemäß verhält? Muss zunächst eine Eigentümerversammlung einberufen werden, oder kann ein einzelner Eigentümer die Abberufung des Verwaltungsbeirats auch gerichtlich durchsetzen?

In diesem umfassenden Beitrag beleuchten wir die rechtlichen Grundlagen, Voraussetzungen und Möglichkeiten zur Abberufung eines Verwaltungsbeirats – inklusive praxisrelevanter Urteile, taktischer Hinweise für Eigentümer und Handlungsempfehlungen für Hausverwaltungen.

1. Rechtliche Grundlagen des Verwaltungsbeirats

1.1 Aufgaben und Funktion des Verwaltungsbeirats

Gemäß § 29 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) unterstützt der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Er prüft z. B. die Jahresabrechnung, kontrolliert Verträge und berät den Verwalter in technischen oder organisatorischen Fragen.

1.2 Zusammensetzung

Ein Verwaltungsbeirat besteht typischerweise aus einem Vorsitzenden und zwei Beisitzern. Die Bestellung erfolgt durch Beschluss der Eigentümerversammlung.

1.3 Abberufung nach dem WEMoG (seit 1.12.2020)

Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat auch den Verwaltungsbeirat neu gefasst. Nach § 29 Abs. 2 WEG kann die Bestellung des Beirats „jederzeit durch Beschluss der Wohnungseigentümer widerrufen werden“. Damit ist die Abberufung grundsätzlich jederzeit ohne Begründung möglich – sofern ein entsprechender Mehrheitsbeschluss zustande kommt.

2. Gründe für die Abberufung eines Verwaltungsbeirats

Die Abberufung kann auf verschiedenen Gründen beruhen – rechtlich relevant werden sie insbesondere dann, wenn eine gerichtliche Abberufung ohne vorherigen Beschluss angestrebt wird.

2.1 Vertrauensverlust

Fehlende Kommunikation mit Eigentümern, Parteinahme für den Verwalter oder intransparente Abläufe führen häufig zu einem Vertrauensverlust.

2.2 Pflichtverletzungen

Zu den häufigsten Pflichtverstößen zählen:

  • Missachtung der Kontrollpflicht bei der Jahresabrechnung

  • Untätigkeit bei schwerwiegenden Verwalterfehlern

  • Verweigerung der Einsichtnahme in Unterlagen

  • Interessenskonflikte und verdeckte Vorteile

2.3 Interessenkollision

Wenn Beiräte eigene Interessen vertreten oder familiäre/geschäftliche Beziehungen zum Verwalter bestehen, ist das Amt kompromittiert.

3. Abberufung durch Eigentümerbeschluss

3.1 Formale Voraussetzungen

Ein Beschluss über die Abberufung muss ordnungsgemäß in der Tagesordnung angekündigt sein. Für den Beschluss reicht die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).

3.2 Kein wichtiger Grund erforderlich

Nach dem WEMoG ist kein wichtiger Grund mehr notwendig – rechtlich reicht die einfache Mehrheit. Dennoch ist in der Praxis die Mehrheit häufig nicht zu erreichen, wenn z. B. Beirat und Verwalter zusammen agieren oder Desinteresse unter Eigentümern herrscht.

4. Gerichtliche Abberufung des Verwaltungsbeirats ohne Beschluss

4.1 Grundsatz: Vorrang des Beschlusswegs

Grundsätzlich gilt: Bevor Gerichte angerufen werden, ist der Beschlussweg auszuschöpfen. Eigentümer müssen ihr Anliegen in einer Eigentümerversammlung vortragen.

4.2 Ausnahme: Sinnlosigkeit des Beschlussversuchs

Das OLG München (Beschluss v. 28.09.2006, Az. 32 Wx 115/06) entschied, dass ein gerichtliches Vorgehen auch ohne vorherigen Beschluss zulässig sein kann, wenn von vornherein klar ist, dass keine Mehrheit zustande gekommen wäre.

Leitsatz des Gerichts:

„Ein Rechtsschutzbedürfnis ist nicht zu verneinen, wenn die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung lediglich eine überflüssige Förmlichkeit wäre.“

Diese Entscheidung öffnet die Tür für Einzelklagen – aber nur unter engen Voraussetzungen.

5. Weitere Urteile zur Abberufung des Verwaltungsbeirats

5.1 Pflichtverletzung muss nachgewiesen werden (OLG München)

In oben genanntem Fall wurde die Entscheidung über die Abberufung zurückgestellt. Begründung: Der Eigentümer musste zunächst eine schwerwiegende Pflichtverletzung des Beirats nachweisen.

5.2 Beirat ist nicht „organhaftend“ – aber verantwortlich (OLG Düsseldorf)

Das OLG Düsseldorf (I-3 Wx 152/10) stellte klar, dass der Beirat nicht haftet wie ein Organ, aber Verantwortung für Kontrollpflichten trägt. Bei Unterlassen kann dies zur Abberufung führen – auch ohne finanziellen Schaden.

5.3 Keine automatische Abberufung bei Zeitablauf (AG München)

Die Amtszeit des Beirats kann auf eine bestimmte Dauer begrenzt sein. Nach Ablauf erfolgt keine automatische Abberufung. Nur ein neuer Beschluss beendet die Amtszeit. (AG München, Urteil v. 24.05.2018, Az. 485 C 3123/18 WEG)

5.4 Mehrheitsverhältnisse dürfen nicht „blockieren“ (LG Frankfurt)

Das LG Frankfurt (2-13 S 112/17) betonte, dass dauerhafte Blockadehaltungen durch Mehrheitsfraktionen dem Minderheitenschutz zuwiderlaufen. In Extremfällen kann auch das Gericht eine personelle Änderung zulassen.

6. Der gerichtliche Weg im Detail

6.1 Antragsberechtigung

Jeder Wohnungseigentümer kann beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung stellen (§ 44 Abs. 1 WEG).

6.2 Nachweis einer Pflichtverletzung

Das Gericht prüft, ob das Verhalten des Beirats objektiv gegen seine gesetzlichen oder faktischen Pflichten verstößt. Subjektive Unzufriedenheit reicht nicht.

Beispiele für nachgewiesene Pflichtverstöße:

  • Ungeprüfte Genehmigung einer fehlerhaften Abrechnung

  • Weigerung, mit anderen Eigentümern zu kommunizieren

  • Offenbare Begünstigung des Verwalters bei Verträgen

6.3 Rolle des Verwalters

In vielen Fällen schützt der Verwalter „seinen“ Beirat. Gerichte nehmen es sehr genau mit der Neutralität: Beirat und Verwalter dürfen sich nicht gegenseitig decken – sonst liegt ein strukturelles Versagen vor.

7. Praktische Hinweise für Eigentümer

7.1 Beweise sichern

  • Schriftverkehr mit dem Beirat dokumentieren

  • Sitzungsprotokolle sichern

  • Fehlverhalten konkret notieren

7.2 Sachlich bleiben

Das Gericht bewertet nur objektive Verstöße, keine persönlichen Konflikte.

7.3 Unterstützung suchen

Versuchen Sie, andere Eigentümer für Ihr Anliegen zu gewinnen. Ein gemeinsamer Antrag wirkt überzeugender – und kann auch außergerichtlich zum Erfolg führen.

8. Handlungsempfehlungen für Hausverwaltungen

8.1 Neutralität wahren

Die Verwaltung darf nicht Partei ergreifen. Unterstützung eines Beirats gegen andere Eigentümer ist rechtlich riskant.

8.2 Konflikte frühzeitig moderieren

Bei Konflikten zwischen Beirat und Eigentümern sollte der Verwalter moderieren und ggf. rechtliche Beratung vorschlagen.

8.3 Protokolle korrekt führen

Unklare oder lückenhafte Protokolle über Beschlüsse zur Abberufung können gerichtliche Verfahren erschweren oder angreifbar machen.

9. Besonderheiten bei Teil- oder Einzelabberufung

Die Abberufung kann sich auch nur auf einzelne Mitglieder des Beirats beziehen. In der Praxis ist dies bei Rücktritten oder Interessenkonflikten häufig. Auch hier gilt: entweder Mehrheitsbeschluss oder gerichtlicher Antrag.

10. Häufige Fragen zur Abberufung des Verwaltungsbeirats (FAQ)

Kann der Verwaltungsbeirat auch abberufen werden, wenn er „nur untätig“ ist?

Ja, Untätigkeit bei gravierenden Themen kann eine Pflichtverletzung darstellen.

Darf ein Eigentümer allein eine gerichtliche Abberufung beantragen?

Ja, sofern ein Rechtsschutzbedürfnis vorliegt (z. B. vergeblicher Beschlussversuch oder klar aussichtslose Lage).

Muss der Beirat bei Pflichtverstößen haften?

Nur bei grober Fahrlässigkeit oder Vorsatz – eine generelle Haftung wie beim Verwalter besteht nicht.

Ist ein gerichtliches Verfahren teuer?

Die Gerichtskosten sind moderat. Eine anwaltliche Vertretung ist im Amtsgerichtsverfahren nicht zwingend erforderlich, aber ratsam.

Fazit: Verwaltungsbeirat Abberufung – ein oft unterschätztes Recht

Die Möglichkeit zur gerichtlichen Abberufung des Verwaltungsbeirats ist ein wichtiges Instrument, wenn Mehrheitsverhältnisse in der Eigentümergemeinschaft eine berechtigte Kritik blockieren. Zwar ist der gerichtliche Weg immer Ultima Ratio, aber das OLG München hat klargestellt: In begründeten Fällen muss kein sinnloser Beschlussversuch unternommen werden.

Für Eigentümer und Verwaltungen heißt das: Pflichten des Beirats ernst nehmen, Kritik nicht abwiegeln und offen für Wechsel sein – zum Wohl der Gemeinschaft.