WEG Finanzierung – Chancen, Risiken und rechtliche Grundlagen für Wohnungseigentümergemeinschaften
Die Finanzierung durch eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gewinnt immer mehr an Bedeutung – nicht zuletzt durch energetische Sanierungen, altersgerechten Umbau oder notwendige Modernisierungen. Doch wie funktioniert eine WEG Finanzierung konkret? Welche Risiken bestehen für einzelne Eigentümer? Und welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten dabei?
1. Was bedeutet WEG Finanzierung?
Der Begriff WEG Finanzierung beschreibt die Kreditaufnahme durch die Eigentümergemeinschaft zur Finanzierung von gemeinschaftlichen Maßnahmen. Anders als bei Einzelkrediten benötigt die WEG eine gemeinsame Beschlussfassung.
Typische Anlässe für eine WEG Darlehen:
- Energetische Sanierungen (z. B. Fassadendämmung, neue Heizungsanlagen)
- Dach- oder Balkonsanierung
- Austausch von Fenstern (soweit Gemeinschaftseigentum)
- Aufzugseinbau
- Barrierefreier Umbau
Die WEG Finanzierung wird über ein gemeinsames Darlehen abgewickelt, das meist auf die Gemeinschaft als Verband ausgestellt wird.
2. Rechtsgrundlagen der WEG Finanzierung
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erlaubt es der Gemeinschaft, durch Beschluss Darlehen aufzunehmen. Grundlage ist insbesondere:
- § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG: Verwaltung darf im Rahmen eines Beschlusses einen Kredit für die Gemeinschaft aufnehmen.
- § 10 Abs. 6 WEG: Die WEG ist rechtsfähig und kann Trägerin von Rechten und Pflichten sein, also auch Kreditnehmerin.
3. Ablauf eines WEG Darlehen
- Bedarfsermittlung: Was soll finanziert werden? Gibt es Alternativen zur Kreditaufnahme?
- Kostenschätzung: Angebotseinholung, Sanierungsplanung
- Beschlussfassung: Eigentümer beschließen mit einfacher Mehrheit die Aufnahme eines Kredits über eine bestimmte Summe und Laufzeit
- Kreditvergleich und Vertragsabschluss
- Verwaltung wickelt Vertrag ab und verteilt die Raten auf die Eigentümer
4. Gesamtschuldnerische Haftung – was bedeutet das?
Ein zentraler Aspekt der WEG Finanzierung ist die sogenannte gesamtschuldnerische Haftung:
- Jeder Eigentümer haftet grundsätzlich mit seinem Anteil und gleichzeitig mit dem gesamten Vermögen der Gemeinschaft.
- Kommt ein Eigentümer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nach, kann die Bank sich an die anderen halten.
Beispiel: Ein Eigentümer zahlt seine Kreditumlage nicht. Die Bank kann nun die fehlende Zahlung von den anderen Eigentümern verlangen.
5. Risiken für einzelne Eigentümer
- Zahlungsausfälle anderer Eigentümer führen zu Mehrbelastung
- Verkauf der Wohnung befreit nicht automatisch von Ratenpflicht, sofern noch Beiträge offen sind
- Kreditlaufzeiten können 10–20 Jahre betragen und können sich auf die Wertentwicklung auswirken
6. Regelungen im Innenverhältnis treffen
Wichtig: Die Gemeinschaft kann im Innenverhältnis differenzieren und Sonderregelungen beschließen, z. B.:
- Eigentümer mit Ratenrückstand zahlen Verzugszinsen
- Fälligkeit der Sonderumlage für ausscheidende Eigentümer
- Verrechnung bei Hausgeldabrechnungen
Diese Regelungen müssen per Beschluss gefasst und dokumentiert werden.
7. Alternativen zur klassischen WEG Finanzierung
- Sonderumlage: Einmalige Zahlung aller Eigentümer (oft nicht sofort möglich)
- Instandhaltungsrücklage: Reicht meist nur für kleinere Maßnahmen
- Einzelne Eigentümer finanzieren vor (Rückzahlung durch Gemeinschaft)
8. Rolle der Hausverwaltung bei der WEG Finanzierung
Die Hausverwaltung spielt eine zentrale Rolle:
- Einholung von Angeboten
- Vorbereitung der Beschlussfassung
- Kommunikation mit Kreditinstituten
- Umsetzung der Zahlungsflüsse
- Kontrolle von Rückflüssen und Abrechnung
Verwalter müssen hier sehr sorgfältig und transparent arbeiten.
9. Wichtige Aspekte bei Kreditkonditionen
- Effektiver Jahreszins
- Laufzeit und Flexibilität
- Sondertilgungsmöglichkeiten
- Möglichkeit der Ratenanpassung
- Sicherheiten (meist keine Grundschuld notwendig)
10. Beispiel: Energetische Sanierung über ein WEG Darlehen
Eine 20-Parteien-WEG beschließt die Sanierung der Heizungsanlage mit Kosten von 300.000 €. Die Instandhaltungsrücklage reicht nicht aus. Die Gemeinschaft beschließt:
- Aufnahme eines Darlehens über 250.000 € mit 15 Jahren Laufzeit
- Monatliche Belastung pro Einheit ca. 90€
- Regelung: Eigentümer mit Rückstand zahlen Verzugszinsen, Verrechnung bei Verkauf
11. WEG Finanzierung und Immobilienwert
Eine solide Finanzierung steigert den Immobilienwert, insbesondere wenn Modernisierungen energetisch sinnvoll sind. Aber: Hohe Verbindlichkeiten der WEG müssen im Kaufvertrag offengelegt werden. Kaufinteressenten sollten in Protokolle und Wirtschaftspläne Einsicht nehmen.
FAQ zur WEG Finanzierung
Kann eine WEG ohne Einstimmigkeit einen Kredit aufnehmen?
Ja, es reicht die einfache Mehrheit der anwesenden und stimmberechtigten Eigentümer.
Müssen alle Eigentümer dem Kreditvertrag zustimmen?
Nein, nur die Gemeinschaft als Verband ist Vertragspartner – nicht die einzelnen Eigentümer.
Was passiert bei Eigentümerwechsel?
Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten ein. Rückstände können über das Innenverhältnis geregelt werden.
Kann ich mich als Eigentümer der WEG eine Finanzierung verweigern?
Wenn der Beschluss rechtmäßig ist, sind alle gebunden – auch bei Gegenstimme oder Enthaltung.
Was ist, wenn ein Eigentümer seine Kreditraten nicht bezahlt?
Dann haften die anderen gesamtschuldnerisch, können aber im Innenverhältnis Ausgleich verlangen.
Fazit: WEG Finanzierung als Chance und Herausforderung
Die WEG Finanzierung ist ein mächtiges Instrument, um wichtige Projekte umzusetzen. Gleichzeitig erfordert sie Sorgfalt, Transparenz und eine vorausschauende Verwaltung.
Mit einem klaren Beschluss, guter Kommunikation und einer realistischen Lastenverteilung kann die Finanzierung zum Gewinn für alle werden – ohne die Eigentümer über Gebühr zu belasten.
Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH
Stand: Juli 2025
