WEMoG Begrifflichkeit – Neue Begriffe im Wohnungseigentumsrecht verstehen

Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), das zum 1. Dezember 2020 in Kraft trat, wurde nicht nur die Struktur des WEG-Rechts überarbeitet – auch zahlreiche Begriffe wurden angepasst. Aus „Instandhaltung und Instandsetzung“ wurde die „Erhaltung“, aus „Hausgeld“ wurden klar benannte „Vorschüsse“ und statt der klassischen Unterscheidung nach Modernisierung oder baulicher Veränderung spricht man nun von „baulichen Veränderungen“, „modernisierenden Instandsetzungen“ und „privilegierten Maßnahmen“. Diese neuen WEMoG Begrifflichkeiten sind kein Selbstzweck: Sie spiegeln die Reformziele wider und wirken sich direkt auf den Alltag von Eigentümern und Verwaltungen aus.

In diesem Beitrag erklären wir, warum die neuen Begriffe eingeführt wurden, was sie konkret bedeuten und wie sie die Verwaltungs- und Beschlussrealität in der Wohnungseigentümergemeinschaft beeinflussen.

Warum wurden Begriffe im WEG geändert?

Das WEMoG hatte unter anderem das Ziel, das Wohnungseigentumsrecht klarer und praxistauglicher zu machen. Viele alte Begriffe waren juristisch überfrachtet, ungenau oder führten zu Auslegungsproblemen in der Praxis. Die neuen WEMoG Begrifflichkeiten sollen nicht nur sprachlich moderner sein, sondern auch eine eindeutige rechtliche Einordnung erleichtern – insbesondere bei Maßnahmenbeschlüssen und gerichtlicher Überprüfung.

Erhaltung statt Instandhaltung und Instandsetzung

Früher wurde zwischen Instandhaltung (vorbeugende Maßnahmen) und Instandsetzung (reparierende Maßnahmen) unterschieden. Diese Trennung ist im neuen WEG entfallen – stattdessen wird der Begriff der „Erhaltung“ verwendet.

Der neue Begriff ist weit gefasst und umfasst jede Maßnahme zur Wiederherstellung, Aufrechterhaltung und Sicherung des Soll-Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums. Damit sind auch kleinere Reparaturen, Wartungen und präventive Maßnahmen eingeschlossen. Für Verwalter und Eigentümer bedeutet das: Es braucht keine Differenzierung mehr – jede Maßnahme zur Werterhaltung ist rechtlich einheitlich als „Erhaltung“ zu behandeln.

Beispiel: Die Erneuerung einer defekten Klingelanlage ist ebenso Erhaltung wie die Wartung des Aufzugs – unabhängig vom Kostenumfang oder Umfang der Maßnahme.

Vorschüsse statt Hausgeld

Auch der Begriff „Hausgeld“ wurde durch eine präzisere Bezeichnung ersetzt. Das Gesetz spricht nun von „Vorschüssen auf die Kosten der gemeinschaftlichen Verwaltung“ (§ 28 WEG). Diese WEMoG Begrifflichkeit betont den Vorschusscharakter der monatlichen Zahlungen und vermeidet Missverständnisse hinsichtlich der Abrechnungsart.

Für Verwalter ist die sprachliche Klarstellung hilfreich: Es handelt sich um Vorschüsse, keine endgültigen Abrechnungsbeträge. In der Jahresabrechnung wird festgestellt, ob die geleisteten Vorschüsse zur Deckung der tatsächlich entstandenen Kosten ausgereicht haben oder Nachzahlungen erforderlich sind.

Maßnahmentypen gemäß § 20 WEG

Eine zentrale Reform betraf die Einteilung von baulichen Maßnahmen. Die bisherige Unterscheidung zwischen modernisierenden Maßnahmen und baulichen Veränderungen war in der Praxis oft schwer abzugrenzen. Das WEMoG hat daher die Maßnahmentypen neu systematisiert:

  • Erhaltungsmaßnahmen: Maßnahmen zur Sicherung des Soll-Zustands

  • Privilegierte bauliche Veränderungen: z. B. Einbau einer Lademöglichkeit für E-Autos (§ 20 Abs. 2 WEG)

  • Modernisierende bauliche Veränderungen: Verbesserungen ohne Erhaltungszweck

  • Sonstige bauliche Veränderungen: z. B. Umgestaltung von Eingängen oder Fassaden

Diese WEMoG Begrifflichkeit erlaubt eine klarere rechtliche Bewertung bei Beschlussfassungen – und hat direkten Einfluss auf das jeweilige Beschlusserfordernis (einfache Mehrheit vs. Zustimmung aller Betroffenen).

Verwaltung durch die Gemeinschaft

Auch im Verwaltungsrecht der Gemeinschaft wurde ein neuer Begriff eingeführt: Statt von „gemeinschaftlicher Verwaltung“ ist nun von der „Verwaltung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ die Rede. Damit wird klargestellt, dass nicht der Verwalter allein handelt, sondern stets die GdWE als Trägerin der Verwaltung – vertreten durch den Verwalter (§ 9a Abs. 2 WEG).

Diese WEMoG Begrifflichkeit stärkt die rechtliche Eigenständigkeit der GdWE und betont die Rollenverteilung zwischen Eigentümergemeinschaft, Verwalter und Eigentümern.

Nutzung, Gebrauch, Zustimmung – klarer gefasst

An vielen Stellen wurden auch allgemeine Begriffe wie „Gebrauch“, „Mitbenutzung“ oder „Zustimmung“ durch präzisere Formulierungen ersetzt. Ziel war es, die Rechtsfolgen klarer einzuordnen und die Grundlage für digitale Verwaltung, Fernteilnahmen und Zustimmungsverfahren zu schaffen. Diese Änderungen spiegeln sich in Beschlussmustern, Vollmachtsregelungen und Einladungsschreiben wider.

Sprachliche Modernisierung – mehr als nur Kosmetik

Viele der neuen Begriffe des WEMoG sind sprachlich moderner, verständlicher und juristisch präziser. Die Gesetzesreform zielt damit auch auf eine bessere Akzeptanz und Umsetzbarkeit in der Praxis. Verwalter sollten die neuen WEMoG Begrifflichkeiten auch in ihrer Kommunikation mit Eigentümern verwenden – etwa in Beschlussvorlagen, Protokollen oder Jahresabrechnungen.

Was bedeutet das für die Hausverwaltung?

Für die Hausverwaltung ergeben sich aus den geänderten Begriffen vor allem folgende Anforderungen:

  • Alle Standardtexte, Vorlagen, Abrechnungen und Beschlüsse müssen an die neuen WEMoG Begrifflichkeiten angepasst werden.

  • Kommunikation mit Eigentümern sollte die neuen Begriffe erklären, um Akzeptanz zu sichern.

  • Besonders bei Maßnahmenbeschlüssen muss exakt zwischen Erhaltung, privilegierter und sonstiger baulicher Veränderung unterschieden werden.

FAQs zum Thema WEMoG Begrifflichkeit

Was ist der Unterschied zwischen Erhaltung und Instandhaltung?
„Erhaltung“ umfasst sowohl vorbeugende als auch reparierende Maßnahmen. Die alte Unterscheidung ist entfallen.

Ist „Hausgeld“ noch ein juristisch korrekter Begriff?
Nein. Juristisch korrekt ist seit dem WEMoG die Bezeichnung „Vorschüsse auf die Kosten der Verwaltung“.

Müssen alle Beschlussvorlagen geändert werden?
Ja – Beschlussformulierungen sollten die neuen Begriffe verwenden, um Anfechtungen vorzubeugen.

Was bedeutet „privilegierte Maßnahme“ genau?
Das sind Maßnahmen, die jeder einzelne Eigentümer verlangen darf, z. B. Einbau einer Ladesäule. Sie dürfen nicht blockiert werden, aber die Kosten trägt der Antragsteller.

Warum spricht das Gesetz jetzt von „Verwaltung durch die Gemeinschaft“?
Um deutlich zu machen, dass die GdWE selbst rechtsfähig ist und nicht nur der Verwalter handelt.

Was passiert, wenn alte Begriffe weiterverwendet werden?
Rechtlich ist das nicht zwingend falsch, aber es kann zu Unsicherheiten führen. Die Umstellung wird empfohlen.

Fazit: Klare Begriffe – klare Verhältnisse

Die neuen WEMoG Begrifflichkeiten sind Ausdruck einer tiefgreifenden Modernisierung des Wohnungseigentumsrechts. Für Eigentümer und Verwalter bringen sie mehr Klarheit – aber auch die Pflicht, sich sprachlich und rechtlich umzustellen. Wer die neuen Begrifflichkeiten versteht und konsequent anwendet, legt die Grundlage für rechtssichere Beschlüsse, transparente Verwaltung und ein gemeinsames Verständnis innerhalb der Eigentümergemeinschaft.

Sie möchten Ihre Unterlagen und Beschlussvorlagen auf die neuen WEMoG Begrifflichkeiten umstellen? Sprechen Sie uns gerne an – wir unterstützen Sie dabei strukturiert und rechtssicher.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: August 2025