§ 10 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Allgemeine Grundsätze

Einleitung

§ 10 WEG legt die grundlegenden Spielregeln für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) fest. Die Vorschrift regelt, welche Normen vorrangig gelten, inwieweit die Eigentümer davon abweichen dürfen und unter welchen Voraussetzungen solche Vereinbarungen auch für zukünftige Eigentümer verbindlich sind. Damit ist § 10 WEG eine der zentralen Grundlagen für die tägliche Verwaltungsarbeit und die rechtliche Stabilität in einer GdWE.

Für Verwalter, Beiräte und Eigentümer ist dieser Paragraph von besonderer Bedeutung: Er gibt vor, wann Beschlüsse oder Vereinbarungen bindend sind, wann Anpassungen möglich sind und welche formellen Schritte notwendig sind, um eine Regelung dauerhaft abzusichern.

Gesetzestext von § 10 WEG (Stand 2025)

§ 10 Allgemeine Grundsätze

(1) Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmt sich nach den Vorschriften dieses Gesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs über die Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

(2) Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

(3) Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, die Abänderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen sowie Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Im Übrigen bedürfen Beschlüsse zu ihrer Wirksamkeit gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nicht der Eintragung in das Grundbuch.

Erläuterungen zu § 10 WEG

1. Gesetzliche Grundlage und Ergänzung durch das BGB
Absatz 1 macht klar: Vorrangig gilt das WEG. Nur wenn dieses keine speziellen Vorgaben enthält, greifen die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zur Gemeinschaft. Damit ist sichergestellt, dass es keine Regelungslücken gibt.

2. Abweichende Vereinbarungen
Die Wohnungseigentümer dürfen von den gesetzlichen Vorschriften abweichen – sofern das Gesetz dies nicht ausdrücklich ausschließt (z. B. bei bestimmten Beschlusskompetenzen oder zwingenden Schutzvorschriften). Diese Abweichungen müssen durch Vereinbarung getroffen werden, nicht durch Mehrheitsbeschluss.

3. Anspruch auf Anpassung
Absatz 2 räumt jedem Eigentümer das Recht ein, eine Anpassung einer Vereinbarung zu verlangen, wenn ein Festhalten daran „unbillig“ wäre. Die Hürden sind hoch: Es müssen schwerwiegende Gründe vorliegen, z. B. wenn sich Rahmenbedingungen der Nutzung oder der baulichen Gegebenheiten grundlegend geändert haben.

4. Bindungswirkung für neue Eigentümer
Absatz 3 stellt klar: Nur Vereinbarungen oder Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden und im Grundbuch als Inhalt des Sondereigentums eingetragen sind, binden auch zukünftige Eigentümer. Reine Mehrheitsbeschlüsse entfalten ihre Wirkung automatisch auch gegenüber Rechtsnachfolgern, ohne dass ein Grundbucheintrag erforderlich ist.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Änderung der Kostenverteilung
In der Teilungserklärung ist festgelegt, dass Heizkosten nach Miteigentumsanteilen verteilt werden. Aufgrund neuer Wärmemesstechnik beantragt ein Eigentümer eine Umstellung auf verbrauchsabhängige Abrechnung. Liegen objektive und schwerwiegende Gründe vor, kann eine Anpassung nach Abs. 2 verlangt werden.

Beispiel 2: Sondernutzungsrecht
Ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht für einen Garten bleibt auch nach dem Verkauf der Wohnung bestehen. Der Käufer ist daran gebunden, da die Regelung im Grundbuch vermerkt ist.

Beispiel 3: Interne Absprache ohne Grundbucheintrag
Die Eigentümer beschließen formlos, dass ein Kellerraum exklusiv von Wohnung A genutzt werden darf. Verkauft A die Wohnung, ist der Käufer nicht daran gebunden – mangels Grundbucheintrag.

Häufige Missverständnisse

• „Eine Mehrheit reicht für alles.“ – Nein, gesetzliche oder vereinbarte Regelungen können nicht einfach durch Mehrheitsbeschluss geändert werden.
• „Alle Vereinbarungen binden automatisch auch neue Eigentümer.“ – Nur bei Grundbucheintrag (Abs. 3) oder bei reinen Beschlüssen ohne Vereinbarungsgrundlage.
• „Die Unbilligkeitsregel kann immer angewendet werden.“ – Sie gilt nur in Ausnahmefällen mit objektiv schwerwiegenden Gründen.

FAQs zu § 10 WEG

Wann darf eine Vereinbarung angepasst werden?
Nur, wenn ein Festhalten daran aus schwerwiegenden Gründen unbillig ist.

Gelten interne Absprachen für Käufer?
Nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind oder es sich um einfache Beschlüsse handelt.

Was gilt, wenn weder WEG noch Vereinbarung etwas regeln?
Dann greifen die Vorschriften des BGB über die Gemeinschaft.

Wer entscheidet über die Eintragung ins Grundbuch?
Die Eigentümergemeinschaft muss darüber beschließen; der Notar veranlasst die Eintragung.

Fazit

§ 10 WEG ist das Fundament für die rechtliche Ordnung in der GdWE. Er definiert den Rahmen, in dem Eigentümer miteinander und mit der Gemeinschaft agieren. Für eine nachhaltige und rechtssichere Verwaltung ist es entscheidend, den Unterschied zwischen Gesetz, Vereinbarung und Beschluss genau zu kennen – und bei bindenden Regelungen stets auf eine ordnungsgemäße Grundbucheintragung zu achten.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH
Stand: August 2025