§ 11 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Aufhebung der Gemeinschaft
Einleitung
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist auf Dauer angelegt. Ein Austritt einzelner Eigentümer oder die Auflösung der gesamten Gemeinschaft ist rechtlich nur in eng begrenzten Ausnahmefällen möglich. § 11 WEG regelt verbindlich, unter welchen Voraussetzungen – wenn überhaupt – eine Aufhebung der GdWE in Betracht kommt. Der Gesetzgeber verfolgt damit das Ziel, Stabilität, Rechts- und Planungssicherheit zu gewährleisten und willkürliche Auflösungen zu verhindern.
Gesetzestext von § 11 WEG (Stand 2025)
§ 11 Aufhebung der Gemeinschaft
(1) Kein Wohnungseigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dies gilt auch für eine Aufhebung aus wichtigem Grund. Eine abweichende Vereinbarung ist nur für den Fall zulässig, dass das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und eine Verpflichtung zum Wiederaufbau nicht besteht.
(2) Das Recht eines Pfändungsgläubigers (§ 751 des Bürgerlichen Gesetzbuchs) sowie das im Insolvenzverfahren bestehende Recht (§ 84 Absatz 2 der Insolvenzordnung), die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ist ausgeschlossen.
(3) Im Fall der Aufhebung der Gemeinschaft bestimmt sich der Anteil der Miteigentümer nach dem Verhältnis des Wertes ihrer Wohnungseigentumsrechte zur Zeit der Aufhebung der Gemeinschaft. Hat sich der Wert eines Miteigentumsanteils durch Maßnahmen verändert, deren Kosten der Wohnungseigentümer nicht getragen hat, so bleibt eine solche Veränderung bei der Berechnung des Wertes dieses Anteils außer Betracht.
Bedeutung des § 11 WEG
§ 11 WEG macht deutlich, dass die GdWE grundsätzlich unauflöslich ist. Weder einzelne Eigentümer noch eine Mehrheit können eine Aufhebung verlangen. Selbst wichtige Gründe wie wirtschaftliche Schwierigkeiten oder Konflikte innerhalb der Gemeinschaft sind dafür nicht ausreichend. Die Vorschrift dient dem Schutz aller Beteiligten, einschließlich Dritter wie Gläubiger oder Mieter, und stellt sicher, dass das Gemeinschaftseigentum langfristig verwaltet und erhalten wird.
1. Kein Anspruch auf Aufhebung
Weder einzelne Eigentümer noch alle gemeinsam können per Beschluss oder Vereinbarung eine Auflösung erzwingen. Ausnahmen gelten nur, wenn das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wurde und keine Pflicht zum Wiederaufbau besteht. Diese Ausnahme ist eng gefasst, um Missbrauch zu verhindern.
2. Ausschluss bestimmter Gläubigerrechte
Pfändungsgläubiger (§ 751 BGB) oder Insolvenzverwalter (§ 84 Abs. 2 InsO) können die Aufhebung der Gemeinschaft ebenfalls nicht verlangen. Damit wird verhindert, dass durch Vollstreckung oder Insolvenz die GdWE aufgelöst und das System des Wohnungseigentums destabilisiert wird.
3. Verteilung der Anteile im Aufhebungsfall
Kommt es in den seltenen Ausnahmefällen zu einer Aufhebung, wird der Anteil jedes Miteigentümers nach dem Verhältnis des Wertes seines Wohnungseigentums zum Zeitpunkt der Aufhebung bestimmt. Wertsteigerungen, die nicht aus eigenen Mitteln des Eigentümers finanziert wurden, bleiben unberücksichtigt, um eine faire und verursachungsgerechte Verteilung zu gewährleisten.
Praxisbeispiele
Beispiel 1: Streit in der GdWE
Mehrere Eigentümer wollen die Gemeinschaft wegen dauerhafter Konflikte auflösen. § 11 WEG macht dies unmöglich – Konflikte müssen innerhalb der bestehenden Struktur gelöst werden, etwa durch Verwalterwechsel oder gerichtliche Klärung.
Beispiel 2: Zerstörung durch Brand
Ein Feuer zerstört das gesamte Gebäude, und es besteht keine Pflicht oder Einigung zum Wiederaufbau. In diesem Ausnahmefall kann die GdWE aufgelöst werden, und das Grundstück fällt in Bruchteilseigentum zurück.
Beispiel 3: Insolvenz eines Eigentümers
Auch wenn ein Eigentümer insolvent wird, kann der Insolvenzverwalter die Aufhebung der Gemeinschaft nicht verlangen. Die Wohnung kann verkauft werden, die GdWE bleibt jedoch bestehen.
Häufige Missverständnisse
- „Wir können einstimmig beschließen, die Gemeinschaft aufzulösen.“
Falsch – selbst Einstimmigkeit reicht nicht, es sei denn, die engen gesetzlichen Voraussetzungen liegen vor. - „Bei Insolvenz eines Eigentümers wird die GdWE automatisch beendet.“
Falsch – die Gemeinschaft bleibt bestehen, die Wohnung wird im Rahmen der Insolvenz verwertet. - „Konflikte sind ein wichtiger Grund für die Aufhebung.“
Nein – § 11 WEG schließt eine Aufhebung auch aus wichtigem Grund aus.
FAQs zu § 11 WEG
Kann ein Eigentümer alleine die Aufhebung verlangen?
Nein, ein solcher Anspruch besteht nicht, auch nicht aus wichtigem Grund.
Wann ist eine Aufhebung möglich?
Nur, wenn das Gebäude ganz oder teilweise zerstört wird und keine Wiederaufbaupflicht besteht.
Können Gläubiger oder Insolvenzverwalter die Aufhebung erzwingen?
Nein, diese Rechte sind ausdrücklich ausgeschlossen.
Wie erfolgt die Verteilung bei Aufhebung?
Nach dem Verhältnis der aktuellen Werte der Wohnungseigentumsrechte; nicht selbstfinanzierte Wertsteigerungen bleiben unberücksichtigt.
Fazit
§ 11 WEG sichert den Bestand der GdWE und verhindert willkürliche Auflösungen. Nur in Ausnahmefällen – wie der vollständigen oder teilweisen Zerstörung ohne Wiederaufbaupflicht – kann die Gemeinschaft aufgelöst werden. Für Verwalter bedeutet dies, dass sie bei Konflikten oder finanziellen Schwierigkeiten stets innerhalb der bestehenden Strukturen arbeiten müssen. Die Vorschrift gewährleistet Stabilität und schützt die Interessen aller Beteiligten, einschließlich Dritter.
Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH
Stand: August 2025
