§ 12 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Veräußerungsbeschränkung

Einleitung

Grundsätzlich gilt in Deutschland die Vertragsfreiheit – auch beim Verkauf einer Eigentumswohnung. Doch das Wohnungseigentumsgesetz erlaubt in § 12 WEG eine wichtige Einschränkung: die Veräußerungsbeschränkung. Sie ermöglicht es, den Verkauf von Wohnungseigentum an die Zustimmung anderer zu knüpfen, um die Gemeinschaft vor finanziell ungeeigneten oder störenden Erwerbern zu schützen. Diese Regelung ist nicht automatisch Bestandteil einer Gemeinschaft, sondern muss ausdrücklich vereinbart werden.

In diesem Beitrag erläutern wir, wie die Veräußerungsbeschränkung funktioniert, welche rechtlichen Anforderungen bestehen und wie sie in der Praxis umgesetzt wird.

Gesetzestext von § 12 WEG (Stand 2025)

§ 12 WEG – Veräußerungsbeschränkung

In der Gemeinschaftsordnung kann bestimmt werden, dass die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer, eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten bedarf. Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grund versagt werden.

Bedeutung des § 12 WEG

§ 12 WEG ist eine Schutzklausel zugunsten der Gemeinschaft. Sie verhindert, dass Personen Wohnungseigentum erwerben, deren Verhalten oder wirtschaftliche Situation den Zusammenhalt oder die Finanzierung der GdWE gefährden könnten. Gleichzeitig setzt die Vorschrift der Willkür klare Grenzen: Die Ablehnung darf nur aus wichtigem Grund erfolgen.

  • Die Veräußerungsbeschränkung muss ausdrücklich in der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung vereinbart sein.
  • Sie ist nicht automatisch Bestandteil jeder Wohnungseigentümergemeinschaft.
  • Sie entfaltet Wirkung nur bei Eintragung ins Grundbuch.

1. Was ist eine Veräußerungsbeschränkung?

Eine Veräußerungsbeschränkung bedeutet: Der Verkauf einer Wohnung ist nur wirksam, wenn eine bestimmte Person oder Stelle dem Verkauf zustimmt. Diese Stelle kann sein:

  • alle übrigen Wohnungseigentümer,
  • ein bestimmter Wohnungseigentümer,
  • ein Dritter, z. B. der Verwalter oder der Verwaltungsbeirat.

Ohne diese Zustimmung kann der Eigentumsübergang nicht im Grundbuch vollzogen werden.

2. Voraussetzungen für Wirksamkeit

  1. Vereinbarung: Die Beschränkung muss in der notariell beurkundeten Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung enthalten sein.
  2. Grundbucheintrag: Sie muss im Grundbuch vermerkt sein, um gegenüber Erwerbern zu wirken.
  3. Einhaltung im Verkaufsfall: Die Zustimmung muss vor oder spätestens mit der Eigentumsumschreibung vorliegen.

3. Wichtiger Grund für die Verweigerung

Eine Ablehnung darf nicht willkürlich erfolgen. Als wichtige Gründe gelten z. B.:

  • fehlende finanzielle Leistungsfähigkeit des Käufers,
  • bekannte, erhebliche Störungen in früheren Wohnverhältnissen,
  • geplante zweckwidrige oder gewerbliche Nutzung entgegen der Teilungserklärung.

Keine wichtigen Gründe sind hingegen persönliche Sympathie oder Antipathie, Herkunft, Religion oder Weltanschauung des Käufers.

4. Ablauf in der Praxis

  1. Verkäufer und Käufer schließen einen Kaufvertrag mit dem Hinweis auf die Zustimmungspflicht nach § 12 WEG.
  2. Der Verkäufer beantragt die Zustimmung bei der zuständigen Stelle (Verwalter, Beirat oder Eigentümergemeinschaft).
  3. Die Entscheidung wird dokumentiert, oft in notarieller Form.
  4. Mit Vorliegen der Zustimmung veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Zustimmungspflicht durch Verwalter – Käufer ist finanziell solide → Zustimmung muss erteilt werden.

Beispiel 2: Käufer mit nachgewiesener Mietnomaden-Vergangenheit → Zustimmung darf verweigert werden.

Beispiel 3: Käufer unbekannt, keine objektiven Bedenken → Zustimmung darf nicht verweigert werden.

Häufige Missverständnisse

  • „Jede WEG hat eine Veräußerungsbeschränkung.“ – Falsch, sie muss vereinbart werden.
  • „Die Eigentümer können frei entscheiden.“ – Nein, nur wichtiger Grund erlaubt die Ablehnung.
  • „Ohne Zustimmung ist der Verkauf trotzdem wirksam.“ – Nein, das Grundbuchamt trägt ohne Zustimmung nicht um.

FAQs zu § 12 WEG

Muss die Veräußerungsbeschränkung notariell vereinbart sein? – Ja, sie muss Teil der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung sein.

Wer entscheidet über die Zustimmung? – Je nach Vereinbarung Verwalter, Beirat oder alle Eigentümer.

Kann man sie wieder abschaffen? – Ja, aber nur durch einstimmige Vereinbarung und Grundbuchberichtigung.

Fazit

§ 12 WEG ist ein wirksames Instrument zum Schutz der Gemeinschaft – aber kein Freibrief für willkürliche Entscheidungen. Er gibt der GdWE ein Mitspracherecht beim Eigentümerwechsel, das nur auf objektive, nachvollziehbare Gründe gestützt werden darf. Für Verkäufer und Käufer ist wichtig, die Zustimmungspflicht frühzeitig zu beachten, um Verzögerungen oder Rechtsstreit zu vermeiden.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: August 2025