§ 13 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers

Einleitung

In einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) gilt: Eigentum gewährt Freiheit – aber nie grenzenlos. Die Freiheit des Einzelnen endet dort, wo Rechte und berechtigte Interessen der übrigen Miteigentümer beginnen. § 13 WEG legt genau fest, welche Rechte ein Wohnungseigentümer in Bezug auf sein Sondereigentum und den Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums hat – und welche Pflichten damit untrennbar verbunden sind.

Für die Verwaltungspraxis bedeutet das: Verwalter müssen sowohl die individuellen Nutzungsrechte respektieren als auch im Blick behalten, dass das gemeinschaftliche Eigentum nicht beeinträchtigt wird. Gerade in dicht besiedelten Wohnanlagen ist dieses Gleichgewicht entscheidend für ein konfliktarmes Miteinander.

Gesetzestext von § 13 WEG (Stand 2025)

§ 13 WEG – Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers

(1) Jeder Wohnungseigentümer ist, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, zur Nutzung seines Sondereigentums und zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums berechtigt.

(2) Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

1. Rechte des Wohnungseigentümers (§ 13 Abs. 1)

Absatz 1 regelt das Nutzungsrecht am Sondereigentum und den Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums:

a) Nutzung des Sondereigentums

  • Eigentümer dürfen ihre Wohnung selbst bewohnen, vermieten oder leer stehen lassen.

  • Eine Änderung der Nutzung (z. B. Büro, Ferienwohnung) ist nur erlaubt, wenn keine abweichende Zweckbestimmung in der Teilungserklärung entgegensteht.

  • Bauliche Veränderungen im Sondereigentum sind zulässig, solange keine tragenden Teile betroffen sind und keine negativen Auswirkungen auf Gemeinschaftseigentum oder andere Eigentümer bestehen.

b) Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums

  • Alle Eigentümer dürfen gemeinschaftliche Flächen wie Treppenhaus, Aufzug, Tiefgarage oder Garten zweckentsprechend nutzen.

  • Die Nutzung muss rücksichtsvoll und ohne übermäßige Beeinträchtigung anderer erfolgen.

  • Beispiel: Das kurzfristige Abstellen eines Fahrrads im Hof ist erlaubt – das dauerhafte Lagern sperriger Gegenstände im Treppenhaus ist unzulässig.

2. Pflichten des Wohnungseigentümers (§ 13 Abs. 2)

Absatz 2 konkretisiert die Pflicht zum rücksichtsvollen Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum und zur Vermeidung übermäßiger Nachteile:

Unzulässig ist insbesondere:

  • jede Nutzung, die andere Eigentümer unzumutbar beeinträchtigt,

  • eigenmächtige bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum,

  • dauerhafte oder vermeidbare Störungen (Lärm, Gerüche, Verschmutzung).

3. Praxisbeispiele

Beispiel 1: Musizieren

Ein Eigentümer spielt täglich bis spät in die Nacht Schlagzeug. → Überschreitet die Lärmbelastung das übliche Maß, liegt ein Pflichtverstoß vor.

Beispiel 2: Eigenmächtiger Fenstertausch

Ein Eigentümer ersetzt Fenster ohne Beschluss. → Fenster sind in der Regel Gemeinschaftseigentum, Änderungen erfordern einen Beschluss der GdWE.

Beispiel 3: Nutzung des Gartens

Ein Eigentümer beansprucht dauerhaft den Gemeinschaftsgarten ohne Sondernutzungsrecht. → Unzulässig, da der Garten allen gehört und nur gemeinschaftlich genutzt werden darf.

4. Häufige Missverständnisse

  • „Ich bin Eigentümer, ich darf alles.“ → Falsch. Auch das Sondereigentum unterliegt Beschränkungen durch Gesetz, Vereinbarung und Beschluss.

  • „Was ich in meiner Wohnung baue, geht niemanden etwas an.“ → Nur solange keine tragenden Teile, Leitungen oder Gemeinschaftseigentum betroffen sind.

  • „Ich darf jede Nutzung frei wählen.“ → Die Teilungserklärung legt die zulässige Nutzung fest.

5. FAQs zu § 13 WEG

Darf ich meine Wohnung jederzeit vermieten?

Ja, solange die Teilungserklärung keine Einschränkung vorsieht und keine unzulässige gewerbliche Nutzung entsteht.

Was gilt als Gemeinschaftseigentum?

Alles, was nicht ausdrücklich Sondereigentum ist – z. B. Dach, Fassade, Fenster, tragende Wände, gemeinschaftliche Leitungen.

Was droht bei Verstößen?

Von Abmahnung über Unterlassungsklage bis zu Schadensersatzforderungen. In Extremfällen kann ein Eigentümer ausgeschlossen werden (§ 17 WEG).

Fazit

§ 13 WEG ist das Fundament für ein geregeltes Miteinander in der GdWE. Er garantiert weitreichende Nutzungsrechte, setzt aber klare Grenzen zum Schutz der Gemeinschaft. Wer diese beachtet, vermeidet Streit und trägt zu einer stabilen Hausgemeinschaft bei.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: August 2025