§ 2 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Arten der Begründung
Einleitung
§ 2 WEG beschreibt die beiden rechtlichen Wege, wie Wohnungseigentum überhaupt entsteht. Der Paragraph ist kurz, aber entscheidend: Er legt fest, dass Wohnungseigentum entweder durch vertragliche Einräumung oder durch Teilung begründet werden kann. Beide Varianten haben unterschiedliche Voraussetzungen, Verfahren und typische Anwendungsfälle – und spielen in der Praxis der Wohnungseigentumsverwaltung eine zentrale Rolle.
Für Käufer, Eigentümergemeinschaften (GdWE) und Verwalter ist es wichtig zu wissen, auf welchem Weg das Wohnungseigentum entstanden ist. Denn davon hängen oft Details im Grundbuch, der Teilungserklärung und der rechtlichen Ausgangslage ab.
Gesetzestext von § 2 WEG (Stand 2025)
§ 2 Arten der Begründung
Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3) oder durch Teilung (§ 8) begründet.
Erläuterungen zu § 2 WEG
1. Vertragliche Einräumung (§ 3 WEG)
Bei der vertraglichen Einräumung schließen die Miteigentümer eines Grundstücks untereinander einen notariellen Vertrag, der das Miteigentum so aufteilt, dass jedem ein bestimmtes Sondereigentum zugeordnet wird (z. B. eine bestimmte Wohnung). Diese Form kommt häufig vor, wenn mehrere Personen gemeinsam ein Grundstück besitzen und die Nutzung klar regeln wollen.
2. Teilung durch den Eigentümer (§ 8 WEG)
Hier handelt ein einzelner Eigentümer, der allein im Grundbuch steht. Er erklärt gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Grundstück in Miteigentumsanteile mit jeweils verbundenem Sondereigentum aufgeteilt werden soll. Diese Variante wird oft bei Bauträgerprojekten genutzt, bevor die einzelnen Einheiten verkauft werden.
3. Bedeutung für die Praxis
Der gewählte Begründungsweg beeinflusst:
- die Reihenfolge und Art der Grundbucheintragungen,
- die Gestaltung und Inhalte der Teilungserklärung,
- den Zeitpunkt, ab dem eine GdWE entsteht (§ 9a WEG),
- die vertraglichen Rechte und Pflichten der Beteiligten.
Praxisbeispiele
Beispiel 1: Vertragliche Einräumung
Zwei Geschwister erben gemeinsam ein Zweifamilienhaus. Durch einen notariellen Vertrag teilen sie das Miteigentum so, dass jeder eine abgeschlossene Wohnung als Sondereigentum erhält – verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück. Damit ist Wohnungseigentum begründet.
Beispiel 2: Teilung durch den Eigentümer
Ein Bauträger kauft ein Grundstück, errichtet darauf ein Mehrfamilienhaus und erklärt vor dem Grundbuchamt die Teilung in zehn Wohnungseinheiten. Für jede Einheit wird ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt angelegt. Danach kann der Bauträger die Wohnungen einzeln verkaufen.
Häufige Missverständnisse
- „Wohnungseigentum entsteht automatisch beim Bau einer Wohnung“ – Falsch. Ohne einen der beiden Begründungswege (§ 3 oder § 8 WEG) gibt es kein rechtlich wirksames Wohnungseigentum.
- „Bei vertraglicher Einräumung muss jeder Eigentümer einverstanden sein“ – Richtig. Es braucht die Zustimmung aller Miteigentümer und notarielle Beurkundung.
- „Die GdWE entsteht erst nach dem Verkauf mehrerer Einheiten“ – Nein. Sie entsteht bereits mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a WEG).
FAQs zu § 2 WEG
Was ist der Unterschied zwischen vertraglicher Einräumung und Teilung?
Bei der vertraglichen Einräumung (§ 3 WEG) handeln mehrere bestehende Miteigentümer gemeinsam. Bei der Teilung (§ 8 WEG) teilt ein Alleineigentümer das Grundstück.
Welche Form ist in Neubauten üblich?
Meist die Teilung nach § 8 WEG, da der Bauträger zunächst alleiniger Eigentümer ist.
Muss die Teilungserklärung immer notariell beurkundet werden?
Ja – unabhängig davon, ob es sich um eine vertragliche Einräumung oder um eine Teilung handelt.
Fazit
§ 2 WEG zeigt: Wohnungseigentum kann nur auf zwei Wegen entstehen – durch vertragliche Einräumung oder durch Teilung. Für Verwalter ist es wichtig zu wissen, auf welchem Weg die GdWE entstanden ist, um die rechtlichen Rahmenbedingungen und die Gestaltung der Teilungserklärung korrekt einordnen zu können.
Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH
Stand: Juli 2025
