§ 2 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Arten der Begründung
Einleitung
§ 2 WEG beantwortet die Grundsatzfrage: Auf welchem Weg entsteht Wohnungseigentum? Die Norm ist kurz, aber praktisch entscheidend, weil sie auf die beiden einzig zulässigen Begründungswege verweist – die vertragliche Einräumung (§ 3 WEG) und die Teilung (§ 8 WEG). Wer die Entstehungslinie kennt, versteht Folgefragen zu Grundbucheintrag, Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem Zeitpunkt, zu dem die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) entsteht.
Gesetzestext von § 2 WEG (Stand 2025)
§ 2 WEG – Arten der Begründung
Wohnungseigentum wird durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3) oder durch Teilung (§ 8) begründet.
Die zwei Wege im Überblick
1) Vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3 WEG)
- Wer? Mehrere Miteigentümer desselben Grundstücks vereinbaren notariell, wie das Miteigentum in Einheiten mit Sondereigentum aufgeteilt wird.
- Voraussetzungen (auszugsweise): Abgeschlossenheit der Einheiten; Aufteilungsplan; Bescheinigung der Baubehörde; klare Zuordnung in der Teilungserklärung.
- Typische Fälle: Erbengemeinschaften, bereits bestehende Bruchteilsgemeinschaften.
2) Teilung durch den Eigentümer (§ 8 WEG)
- Wer? Der Alleineigentümer teilt sein Grundstück durch Teilungserklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile, die jeweils mit Sondereigentum verbunden werden.
- Typische Fälle: Bauträgermodelle: Einheiten werden gebildet und anschließend einzeln veräußert.
Form & Nachweise (Schnittstelle zu § 7 WEG)
Für die Eintragung im Grundbuch sind nach § 7 WEG insbesondere Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung vorzulegen. Erst die korrekte Eintragung verselbständigt die Einheiten grundbuchlich.
Praxisfolgen
- Grundbuch & Teilungserklärung: Reihenfolge und Dokumente unterscheiden sich je nach Begründungsweg (Einräumungsvertrag vs. Teilungserklärung).
- Entstehung der GdWE: Die rechtsfähige Gemeinschaft entsteht mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a WEG).
- Abgrenzung SE/GE: Was Sondereigentum sein kann, bestimmt § 5 WEG; die rechtliche Einheit von SE und Miteigentumsanteil regelt § 6 WEG.
Praxisbeispiele
Beispiel 1 – Vertragliche Einräumung:
Zwei Geschwister sind je zur Hälfte Eigentümer eines Zweifamilienhauses. Sie vereinbaren notariell, dass jeder eine abgeschlossene Wohnung als Sondereigentum erhält – mit zugehörigem Miteigentumsanteil. Nach Eintragung bestehen zwei getrennte Einheiten.
Beispiel 2 – Teilung:
Ein Bauträger errichtet ein Mehrfamilienhaus und erklärt die Teilung in zehn Wohneinheiten. Für jede Einheit wird ein Wohnungsgrundbuchblatt angelegt; die Wohnungen können einzeln verkauft werden.
Häufige Missverständnisse
- „Wohnungseigentum entsteht automatisch mit dem Bau.“ – Nein. Ohne Einräumungsvertrag (§ 3) oder Teilung (§ 8) gibt es kein Wohnungseigentum.
- „Bei vertraglicher Einräumung reicht Mehrheitszustimmung.“ – Falsch. Erforderlich ist die notarielle Zustimmung aller Miteigentümer.
- „Die GdWE entsteht erst nach Verkauf mehrerer Einheiten.“ – Nein. Sie entsteht mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a WEG).
FAQs zu § 2 WEG
Was ist der Kernunterschied zwischen § 3 und § 8 WEG? – Bei § 3 handeln die Miteigentümer gemeinsam (Einräumungsvertrag); bei § 8 teilt der Alleineigentümer durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt.
Brauche ich immer eine notarielle Beurkundung? – Ja. Einräumung/Teilung samt Teilungserklärung sind notariell zu beurkunden; die Eintragung erfolgt beim Grundbuchamt.
Wofür ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung? – Sie weist die Abgeschlossenheit der Einheiten nach und ist zusammen mit dem Aufteilungsplan Voraussetzung der Eintragung (§ 7 WEG).
Fazit
§ 2 WEG legt fest: Wohnungseigentum entsteht ausschließlich durch vertragliche Einräumung oder durch Teilung. Der gewählte Weg bestimmt die formalen Schritte bis zur Grundbucheintragung – und damit die rechtssichere Verselbstständigung der Einheiten sowie die Entstehung der GdWE.
Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH
Stand: Juli 2025
