§ 23 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Einberufung und Beschlussfassung

(Aktualisiert nach der WEG-Reform 2020 mit Praxisbeispielen für Hausverwaltungen und GdWE)

Einleitung

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Gremium der Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier werden Entscheidungen getroffen, Beschlüsse gefasst und Weichen für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gestellt. § 23 WEG bildet die Grundlage für die ordnungsgemäße Einberufung und Beschlussfassung. Doch welche Regeln gelten für die Einladung, wer darf einberufen und wann ist ein Beschluss gültig? Dieser Artikel gibt einen umfassenden Überblick über die aktuellen rechtlichen Vorgaben und deren Bedeutung für Eigentümer, Verwalter und Beiräte.

Gesetzestext § 23 WEG

§ 23 Einberufung und Beschlussfassung

(1) Die Eigentümer beschließen in einer Versammlung. Die Versammlung ist einzuberufen, wenn es das Gesetz, die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss verlangt.

(2) Die Einberufung erfolgt durch den Verwalter, im Fall des § 24 Absatz 3 Satz 1 durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats. Jeder Wohnungseigentümer kann die Einberufung verlangen, wenn er unter Angabe des Zwecks und der Gründe die Einberufung beim Verwalter beantragt und Wohnungseigentümer, deren Anteile mehr als einem Viertel der Miteigentumsanteile entsprechen, die Einberufung unterstützen.

(3) Die Einberufung erfolgt in Textform unter Angabe von Ort, Zeit und Tagesordnung mit einer Frist von mindestens drei Wochen. In dringenden Fällen kann sie mit einer angemessenen kürzeren Frist erfolgen.

(4) Die Eigentümerversammlung ist unabhängig von der Zahl der erschienenen oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig.

(5) Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift aufzunehmen. Sie ist von dem Vorsitzenden der Versammlung oder seinem Vertreter zu unterschreiben.

Erläuterung zu § 23 WEG

1. Bedeutung der Eigentümerversammlung

Die Eigentümerversammlung ist das Organ, in dem alle wesentlichen Entscheidungen der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) getroffen werden. In ihr werden Beschlüsse gefasst, die verbindlich für alle Mitglieder gelten.

2. Voraussetzungen für die Einberufung

• Einberufen werden muss die Versammlung immer dann, wenn es gesetzlich vorgesehen ist, in der Gemeinschaftsordnung steht oder ein Beschluss dies vorsieht.
• Ein einzelner Eigentümer kann die Einberufung verlangen, wenn weitere Eigentümer mit insgesamt mehr als 25 % Miteigentumsanteilen dies unterstützen (§ 23 Abs. 2 WEG).
• Einberufen darf primär der Verwalter – fehlt dieser oder ist er verhindert, der Vorsitzende des Beirats (§ 24 Abs. 3 Satz 1 WEG).

3. Form und Frist der Einberufung

• Die Einladung muss in Textform erfolgen – also schriftlich, aber ohne Unterschrift. Zulässig sind z. B. Brief, E-Mail oder der Upload in ein Eigentümerportal mit begleitender Benachrichtigung.
• Die Einladungsfrist beträgt mindestens drei Wochen. Maßgeblich ist der Zugang beim Eigentümer, nicht das Versanddatum.
• In dringenden Fällen darf die Frist angemessen verkürzt werden – etwa bei einem Wasserschaden oder drohendem Energieausfall.
• Die Einladung muss klar Ort, Zeit und Tagesordnung enthalten. Unvollständige Einladungen gefährden die Beschlussfähigkeit.
• Moderne Hausverwaltungen wie die Hausverwaltung Reiner GmbH nutzen digitale Eigentümerportale, um Einladungen, Tagesordnungen und später auch Protokolle zentral bereitzustellen. Eigentümer erhalten dadurch rechtzeitig alle wichtigen Unterlagen, behalten den Überblick über ihre Gemeinschaft und können sich optimal auf die Versammlung vorbereiten. Gleichzeitig erfüllt der digitale Versand die gesetzlichen Anforderungen an die Textform – effizient und rechtssicher.

4. Beschlussfähigkeit unabhängig von der Teilnehmerzahl

Anders als vor der WEG-Reform 2020 ist die Eigentümerversammlung immer beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Eigentümer anwesend oder vertreten sind. Diese Erleichterung erhöht die Handlungsfähigkeit der GdWE erheblich.

5. Niederschrift und Dokumentation

Beschlüsse müssen in einer Niederschrift dokumentiert werden, die von dem Vorsitzenden oder seinem Vertreter unterschrieben wird. Die Niederschrift dient als Nachweis der ordnungsgemäßen Beschlussfassung und ist häufig entscheidend in Streitfällen.

Praxisbeispiele

• Einladung durch E-Mail: Die Hausverwaltung verschickt die Einladung mit PDF-Anhang an alle Eigentümer per E-Mail. Das erfüllt die Textform.
• Einberufung durch Beirat: Der Verwalter ist verstorben. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats übernimmt die Einberufung der nächsten Eigentümerversammlung.
• Dringlichkeitssitzung: Ein Dachschaden muss sofort behoben werden. Die Verwalterin lädt mit verkürzter Frist von sieben Tagen zur Versammlung ein. Das ist rechtlich zulässig, da ein dringender Fall vorliegt.

Häufige Missverständnisse zu § 23 WEG

• „Die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn 50 % anwesend sind“: Falsch. Seit der Reform 2020 ist die Versammlung immer beschlussfähig – unabhängig von der Zahl der Teilnehmer.
• „Ein einzelner Eigentümer kann immer eine Versammlung erzwingen“: Nein. Es braucht die Unterstützung von Eigentümern mit mehr als 25 % der Miteigentumsanteile.
• „Die Einladung muss per Einschreiben erfolgen“: Ebenfalls falsch. Textform genügt – z. B. auch E-Mail oder Einwurf in den Briefkasten mit Protokoll.

FAQ zu § 23 WEG

Wie kurzfristig darf eine Eigentümerversammlung einberufen werden?

In der Regel gilt eine Frist von mindestens drei Wochen. Nur in dringenden Fällen kann sie unterschritten werden – etwa bei akuter Einsturzgefahr oder Heizungsdefekt mitten im Winter.

Wer unterschreibt die Beschlussniederschrift?

Der Vorsitzende der Versammlung oder – falls dieser nicht vorhanden ist – sein Vertreter. Das ist meist der Verwalter, bei Bedarf der Verwaltungsbeirat.

Müssen Einladungen per Post verschickt werden?

Nein. Die WEG-Reform 2020 hat die sogenannte Textform als Standard festgelegt. Das bedeutet: Auch E-Mails oder Uploads in ein digitales Eigentümerportal sind zulässig – vorausgesetzt, die Eigentümer werden auf neue Inhalte hingewiesen, z. B. durch eine E-Mail-Benachrichtigung. Ein Verwalterportal wie das der Hausverwaltung Reiner GmbH bietet hier klare Vorteile: Alle Dokumente sind jederzeit abrufbar, die Zustellung ist nachvollziehbar dokumentiert und Eigentümer haben eine zentrale Anlaufstelle für alle Fragen rund um Einladungen, Beschlüsse und Protokolle.

Was passiert, wenn die Einladung formell fehlerhaft war?

Dann sind alle dort gefassten Beschlüsse anfechtbar. Die Formfehler müssen allerdings innerhalb eines Monats gerichtlich gerügt werden (§ 45 WEG).

Darf ein Beschluss in der Versammlung spontan ohne Ankündigung gefasst werden?

Grundsätzlich nein. Nur über ordnungsgemäß angekündigte Tagesordnungspunkte darf beschlossen werden. Reine Diskussionen oder unverbindliche Meinungsbilder sind aber zulässig.

Fazit

§ 23 WEG ist eine der praxisrelevantesten Vorschriften im Wohnungseigentumsrecht. Die Norm sichert die ordnungsgemäße Einberufung und Durchführung der Eigentümerversammlung, in der alle Beschlüsse gefasst werden. Hausverwaltungen müssen insbesondere die Form- und Fristvorgaben beachten, um die Wirksamkeit von Beschlüssen nicht zu gefährden. Seit der WEMoG-Reform ist die Versammlung deutlich flexibler und handlungsfähiger geworden. Verwaltungen, die mit einem digitalen Eigentümerportal arbeiten, erleichtern nicht nur sich selbst, sondern auch den Eigentümern die Vorbereitung und Nachverfolgung – transparent, rechtssicher und zeitgemäß.

→ Weiter geht es mit: § 24 WEG – Eigentümerversammlung

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: September 2025