§ 3 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Gemeinschaftliches Eigentum

Einleitung

Nachdem § 2 WEG die Abgrenzung des Sondereigentums geregelt hat, widmet sich § 3 WEG dem Gegenstück: dem gemeinschaftlichen Eigentum. Wer eine Eigentumswohnung besitzt, ist immer auch Miteigentümer am Gesamtgebäude – das ergibt sich zwingend aus dem Konzept des Wohnungseigentums.

Doch was genau gehört zum Gemeinschaftseigentum? Welche baulichen Teile, Flächen und Anlagen sind nie dem Sondereigentum zuordenbar – und warum? Wie wirkt sich das auf Instandhaltung, Kosten und bauliche Maßnahmen aus?

In diesem Artikel erklären wir die Bedeutung des Gemeinschaftseigentums, geben zahlreiche Beispiele, räumen mit Irrtümern auf und beantworten die häufigsten Fragen – ideal für Wohnungseigentümer, Verwalter und Beiräte.

Der Gesetzestext von § 3 WEG (Stand 2024)

§ 3 WEG – Gemeinschaftliches Eigentum

Gemeinschaftliches Eigentum sind alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Es umfasst insbesondere:

1. das Grundstück,

2. Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind,

3. Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen.

Hintergrund und Bedeutung von § 3 WEG

§ 3 WEG konkretisiert das, was in § 1 bereits angelegt wurde: Das Wohnungseigentum besteht immer aus einem Sondereigentumsteil und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Ohne Gemeinschaftseigentum kein Wohnungseigentum – so einfach und grundlegend ist das Prinzip.

Der Gesetzgeber definiert das Gemeinschaftseigentum negativ: Es handelt sich um alles, was nicht Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten ist. Das heißt: Wer nicht nachweisen kann, dass ein Teilbereich einer Wohnung zugewiesen ist, muss davon ausgehen, dass er Gemeinschaftseigentum ist.

Was gehört zwingend zum Gemeinschaftseigentum?

§ 3 WEG nennt drei zentrale Kategorien:

  1. Das Grundstück
    Das gesamte Grundstück, auf dem das Gebäude steht, gehört zwingend allen Miteigentümern gemeinsam – selbst wenn der Garten nur von einer Partei genutzt wird (Sondernutzungsrecht). Grundstücksteile können nicht in Sondereigentum stehen.
  2. Teile, Anlagen und Einrichtungen, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind
    Hierzu zählen beispielsweise:

    • tragende Wände
    • Decken und Fundamente
    • Dach
    • Treppenhaus
    • tragende Säulen
    • Außenfassade
    • Rauchabzüge, Blitzschutz, Feuerleitern

    Diese Bauteile sind baukonstruktiv untrennbar mit dem Gebäude verbunden. Ihre Veränderung würde den Bestand oder die Sicherheit des gesamten Hauses gefährden.

  3. Anlagen und Einrichtungen zum gemeinschaftlichen Gebrauch
    Dazu gehören zum Beispiel:

    • Aufzüge
    • zentrale Heizungsanlagen
    • Müllräume
    • gemeinschaftliche Waschküchen
    • Fahrradkeller
    • Eingangsbereiche und Flure
    • Dachboden (soweit nicht zugewiesen)
    • Wege und Zufahrten
    • Hauptanschlüsse für Strom, Wasser, Gas

    Selbst wenn diese Teile hauptsächlich von einzelnen Eigentümern genutzt werden, gehören sie doch allen gemeinsam, es sei denn, es wurde ein Sondernutzungsrecht oder eine klare sondereigentumsfähige Zuordnung vereinbart.

Praxisbeispiele

  • Fenster – Auch wenn Fenster „zu einer Wohnung gehören“, sind sie regelmäßig Teil des Gemeinschaftseigentums – insbesondere, weil sie Außenwirkung haben, die Gebäudehülle betreffen und zur Sicherheit sowie Wärmedämmung beitragen. Nur der innere Fensterrahmen (z. B. Rollos oder Fensterbänke innen) kann Sondereigentum sein.
  • Balkon – Der Balkonboden, die Brüstung und das Betontragwerk sind Gemeinschaftseigentum. Fliesenbeläge oder Sichtschutzwände können unter Umständen dem Sondereigentum zugeordnet werden – müssen aber in der Teilungserklärung klar benannt sein.
  • Dachausbau – Ein Eigentümer will den Dachboden über seiner Wohnung ausbauen. Handelt es sich beim Dachboden um Gemeinschaftseigentum (was regelmäßig der Fall ist), braucht er einen entsprechenden Beschluss oder eine Vereinbarung.

Abgrenzung zum Sondernutzungsrecht

Ein Sondernutzungsrecht erlaubt die ausschließliche Nutzung eines gemeinschaftlichen Teils (z. B. Garten, Stellplatz) durch einen bestimmten Eigentümer – aber es bleibt Gemeinschaftseigentum! Der Berechtigte kann es nicht verkaufen, baulich verändern oder unabhängig verwalten. Er trägt jedoch ggf. allein die Kosten für Instandhaltung, je nach Regelung.

Wer trägt die Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum?

Die Instandhaltung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ist Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Die Eigentümerversammlung entscheidet – i. d. R. durch Beschluss – über:

  • Sanierungen
  • Modernisierungen
  • Wartungen
  • Kostenverteilung
  • Rücklagenbildung

Der Verwalter organisiert, beauftragt und überwacht die Maßnahmen – er darf jedoch keine grundlegenden Änderungen ohne Beschluss veranlassen (§ 27 WEG).

Irrtümer und häufige Missverständnisse

  • „Ich kann meine Fenster jederzeit tauschen.“
    Falsch. Fenster sind regelmäßig Gemeinschaftseigentum. Der Austausch ist eine bauliche Veränderung und bedarf eines Beschlusses.
  • „Mein Garten gehört mir, also darf ich darin alles tun.“
    Auch falsch. Der Garten ist Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht. Eingriffe wie Pflastern, Bäume fällen oder Gartenhäuser aufstellen benötigen die Zustimmung der GdWE.
  • „Der Balkon gehört zu meiner Wohnung.“
    Nur die Nutzung ist exklusiv – die bauliche Substanz gehört allen.

FAQs zu § 3 WEG

  • Was ist Gemeinschaftseigentum?
    Alles, was nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten steht – insbesondere Grundstück, tragende Bauteile, gemeinschaftlich genutzte Anlagen.
  • Kann ich mein Gemeinschaftseigentum verkaufen?
    Nein – der Miteigentumsanteil ist untrennbar mit dem Sondereigentum verbunden.
  • Wer entscheidet über Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum?
    Die Eigentümerversammlung – meist mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit, je nach Maßnahme.
  • Was ist, wenn das Gemeinschaftseigentum beschädigt ist?
    Die Gemeinschaft (über den Verwalter) ist für Instandsetzung zuständig. In vielen Fällen hilft die Gebäudeversicherung.
  • Können wir das Gemeinschaftseigentum aufteilen oder umwidmen?
    Nur mit notariell beurkundeter Vereinbarung aller Eigentümer – in der Praxis selten möglich.
  • Was passiert, wenn ein Eigentümer eigenmächtig eingreift?
    Die Gemeinschaft kann den Rückbau verlangen, ggf. auch auf eigene Kosten durchführen lassen und Schadenersatz geltend machen.

Fazit

§ 3 WEG legt die rechtliche Basis für das gemeinschaftliche Eigentum fest – ein zentrales Element jeder GdWE. Wer Wohnungseigentum erwirbt, kauft nicht nur seine eigenen vier Wände, sondern wird automatisch Miteigentümer des gesamten Gebäudes und Grundstücks. Das bringt Rechte – vor allem aber auch Pflichten mit sich.

Ein gutes Verständnis des Gemeinschaftseigentums schützt vor Konflikten und Fehlentscheidungen. Deshalb ist § 3 WEG für jeden Verwalter, Eigentümer und Beirat Pflichtlektüre.

 

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH
Stand: Juli 2025