§ 7 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Grundbuchvorschriften

Einleitung

§ 7 WEG regelt die grundbuchliche Abbildung von Wohnungs- und Teileigentum. Er bestimmt, dass für jede Einheit ein eigenes Grundbuchblatt anzulegen ist, wie Sondereigentum und Miteigentumsanteil einzutragen sind, unter welchen Voraussetzungen Beschlüsse (ohne Einzelbewilligungen) verlautbart werden können und welche Nachweise/Anlagen (Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung) zwingend sind. Für Verwaltung, Notariat und Erwerber ist § 7 WEG deshalb die Register-Schaltstelle des gesamten Wohnungseigentumsrechts.

Gesetzestext von § 7 WEG (Stand 2025)

§ 7 WEG – Grundbuchvorschriften (gesetze-im-internet.de)

Was regelt § 7 WEG in der Praxis?

  • Eigenes Grundbuchblatt je Einheit (§ 7 Abs. 1): Für jeden Miteigentumsanteil wird ein Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuch angelegt; das bisherige Grundstücksblatt wird geschlossen. Auf dem Blatt sind Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der übrigen Sondereigentumsrechte einzutragen. Verweis: § 3 WEG.
  • Beschlüsse ohne Einzelbewilligungen (§ 7 Abs. 2): Bestimmte Beschlüsse im Sinne des § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG können durch beglaubigte Niederschrift (§ 24 Abs. 6 WEG) oder Urteil (§ 44 Abs. 1 S. 2 WEG) nachgewiesen und ohne Bewilligungen aller Eigentümer eingetragen werden. Antragsberechtigt ist auch die GdWE.
  • Bezugnahmen & ausdrückliche Einträge (§ 7 Abs. 3): Zur näheren Bezeichnung von Gegenstand/Inhalt des Sondereigentums darf das Grundbuch auf die Eintragungsbewilligung oder den o. g. Nachweis Bezug nehmen. Ausdrücklich einzutragen sind jedoch Veräußerungsbeschränkungen (§ 12 WEG) und die Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden (Bindungswirkung gegenüber Erwerbern).
  • Pflicht-Anlagen (§ 7 Abs. 4): Der Eintragungsbewilligung sind beizufügen: (1) Aufteilungsplan (amtlich bestätigt, mit einheitlicher Nummerierung aller zu einer Einheit gehörenden Räume/Flächen), (2) Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde (Voraussetzungen nach § 3 Abs. 3 WEG).
  • Teileigentum (§ 7 Abs. 5): Für Teileigentumsgrundbücher gelten sämtliche Vorschriften über Wohnungsgrundbücher entsprechend.

Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung & Grundbuch – das Zusammenspiel

Teilungserklärung (oft mit Gemeinschaftsordnung) legt die Struktur fest: Sondereigentum, Miteigentumsanteile, Zweckbestimmungen, ggf. Sondernutzungsrechte. Der Aufteilungsplan visualisiert diese Zuordnungen. Das Grundbuch verlautbart die materiell-rechtliche Lage und bindet Erwerber. Ob Regelungen gegenüber Sondernachfolgern wirken, hängt teils von der Eintragungspflicht (z. B. § 7 Abs. 3 S. 2, § 12, § 10 Abs. 3 WEG) ab.

Aufteilungsplan & Abgeschlossenheitsbescheinigung – warum so wichtig?

  • Aufteilungsplan: Er weist Einheiten, Nebenräume und ggf. Grundstücksteile eindeutig nummeriert aus. Die Nummern in Bewilligung/Grundbuch sollen mit dem Plan übereinstimmen.
  • Abgeschlossenheit: Bestätigt die bauliche Abgrenzung (eigener Zugang, Wände/Decken, funktionsgerechte Nutzung). Ohne diese Bescheinigung keine Eintragung des Sondereigentums.

Praxisbeispiele

  • Eintragung eines Beschlusses: Die Eigentümer beschließen ordnungsgemäß (Niederschrift mit öffentlich beglaubigten Unterschriften) eine eintragungsfähige Regelung i. S. d. § 5 Abs. 4 S. 1 WEG. → Das Grundbuchamt kann ohne Einzelbewilligungen eintragen.
  • Keller seit Jahren „privat genutzt“: Fehlt die Zuordnung in Teilungserklärung/Plan, bleibt es Gemeinschaftseigentum. Eine klare Rechtsposition entsteht erst durch ordnungsgemäße Zuordnung und ggf. Eintragung.
  • Veräußerungsbeschränkung (§ 12 WEG): Zustimmungsklauseln müssen ausdrücklich eingetragen sein, sonst binden sie Erwerber nicht.

Häufige Missverständnisse

  • „Was in der Gemeinschaftsordnung steht, gilt automatisch gegenüber Käufern.“ – Nur eintragungspflichtige Inhalte entfalten Bindungswirkung gegenüber Sondernachfolgern.
  • „Für jede Eintragung braucht es alle Unterschriften.“ – Nein. Bei Nachweis nach § 7 Abs. 2 (beglaubigte Niederschrift/Urteil) entfallen die Einzelbewilligungen.
  • „Geübte Praxis ersetzt Plan/Eintrag.“ – Nein. Maßgeblich sind Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Grundbuch.

FAQs zu § 7 WEG

Was steht im Wohnungs-/Teileigentumsgrundbuch?
Die konkrete Einheit (Sondereigentum), der Miteigentumsanteil, Belastungen/Beschränkungen sowie – soweit erforderlich – ausdrücklich einzutragende Regelungen (z. B. § 12 WEG, Haftung Sondernachfolger).

Wer stellt den Eintragungsantrag?
Die Berechtigten; bei Beschlüssen nach § 7 Abs. 2 auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE).

Reicht eine Bezugnahme auf Unterlagen?
Ja, zur Bezeichnung des Sondereigentums ist eine Bezugnahme zulässig. Bestimmte Inhalte müssen aber wörtlich eingetragen werden (z. B. § 12 WEG, Haftung Sondernachfolger).

Warum müssen Plan-Nummern übereinstimmen?
Zur zweifelsfreien Zuordnung von Räumen/Flächen zu den Einheiten – das verhindert Auslegungskonflikte, besonders bei Veräußerung.

Fazit

§ 7 WEG sorgt für Transparenz und Bindungswirkung im Grundbuch. Wer Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Eintragungspflichten kennt – und die Erleichterungen des § 7 Abs. 2 nutzt –, sichert Rechtsklarheit für Verwaltung, Eigentümer und Erwerber.

Verfasst von Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Stand: Juli 2025