BeschlussWerkstatt 2026 (Oktober): Verkehrssicherungspflichten in der GdWE – wer ist verantwortlich, wer muss handeln und wann entsteht Haftung?

Wer haftet bei Glatteis, herabfallenden Ästen oder gefährlichen Gebäudeschäden? Der Oktober-Beitrag der BeschlussWerkstatt 2026 erklärt die Verkehrssicherungspflichten in der GdWE, die Verantwortung von Eigentümern, Verwaltung und Dienstleistern sowie die aktuelle BGH-Rechtsprechung. Mit Praxisbeispielen, Beschlussmustern und FAQ.

Einleitung: Verkehrssicherung ist keine Nebensache – aber auch keine unbegrenzte Verantwortung

Ein vereister Zugangsweg, eine beschädigte Treppenstufe, ein herabfallender Ast oder eine nicht ausreichend gesicherte Baustelle: Solche Situationen gehören zu den Risiken, mit denen sich eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) auseinandersetzen muss.

Kommt es zu einem Unfall, stehen schnell mehrere Fragen im Raum: Wer hätte die Gefahr erkennen müssen? War die Verwaltung verantwortlich? Hätte der Hausmeister kontrollieren müssen? Trifft die Eigentümer eine eigene Verantwortung? Und genügt es, wenn die GdWE ein Fachunternehmen mit der Durchführung der erforderlichen Arbeiten beauftragt hat?

Gerade in der Wohnungseigentumsverwaltung werden diese Fragen häufig zu pauschal beantwortet. Einerseits wird von der Verwaltung erwartet, sämtliche technischen Anlagen, Verkehrsflächen und Bauteile jederzeit im Blick zu behalten. Andererseits gehen manche Eigentümer davon aus, dass die Beauftragung eines Dienstleisters jede weitere Verantwortung ausschließt.

Beide Vorstellungen greifen zu kurz.

Verkehrssicherungspflichten verlangen keine absolute Gefahrenfreiheit. Sie verpflichten vielmehr dazu, diejenigen Sicherheitsmaßnahmen zu treffen, die ein verständiger, umsichtiger und sorgfältiger Verantwortlicher für erforderlich und zumutbar halten darf, um andere vor erkennbaren und vermeidbaren Gefahren zu schützen.

Entscheidend ist deshalb eine rechtlich klare und organisatorisch realistische Aufgabenverteilung. Die GdWE muss ihre Verantwortung wahrnehmen, die Verwaltung muss im Rahmen ihrer Befugnisse handeln, Eigentümer müssen erkannte Gefahren melden und bei erforderlichen Maßnahmen mitwirken. Technische Prüfungen sind dort an Fachunternehmen oder Sachverständige zu vergeben, wo entsprechendes Fachwissen benötigt wird.

Dieser Oktober-Beitrag der BeschlussWerkstatt 2026 zeigt, wie sich diese Anforderungen rechtssicher und zugleich praktikabel umsetzen lassen.

1) Die rechtlichen Grundlagen: Woher kommt die Verkehrssicherungspflicht?

Die allgemeine Verkehrssicherungspflicht ist nicht in einem einzigen Gesetzesparagraphen umfassend geregelt. Sie wurde wesentlich durch die Rechtsprechung entwickelt und ist im Deliktsrecht verankert.

Eine zentrale Grundlage bildet § 823 Abs. 1 BGB. Danach kann schadensersatzpflichtig sein, wer vorsätzlich oder fahrlässig unter anderem Leben, Körper, Gesundheit oder Eigentum eines anderen widerrechtlich verletzt.

Wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält beziehungsweise für einen Gefahrenbereich verantwortlich ist, muss im Rahmen des rechtlich Gebotenen dafür sorgen, dass andere dadurch nicht geschädigt werden.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften kommen insbesondere folgende Vorschriften hinzu:

• § 9a Abs. 2 WEG: Die GdWE nimmt die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr.
• § 18 Abs. 1 WEG: Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der GdWE.
• § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG: Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört insbesondere die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
• § 27 WEG: Die Vorschrift regelt die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters gegenüber der GdWE.
• § 29 WEG: Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben.

Hinzu kommen besondere öffentlich-rechtliche Vorschriften, beispielsweise aus dem Bauordnungsrecht, kommunalen Räum- und Streusatzungen oder Regelungen über die Prüfung bestimmter technischer Anlagen.

Wichtige Unterscheidung: Die Pflicht, eine Anlage technisch zu prüfen oder regelmäßig warten zu lassen, ist nicht immer identisch mit der allgemeinen zivilrechtlichen Verkehrssicherungspflicht. Beide Bereiche können sich aber überschneiden. Deshalb muss bei einzelnen Anlagen geprüft werden, ob besondere gesetzliche Prüf-, Wartungs- oder Betreiberpflichten bestehen.

2) Was bedeutet Verkehrssicherung konkret – und wo liegen die Grenzen?

Nicht jede theoretisch denkbare Gefahr muss vollständig ausgeschlossen werden. Das wäre weder tatsächlich möglich noch wirtschaftlich vertretbar.

Die Rechtsprechung verlangt grundsätzlich Schutzmaßnahmen gegen solche Gefahren, die bei bestimmungsgemäßer oder naheliegender Nutzung erkennbar sind und vor denen die Betroffenen nicht ohne Weiteres selbst ausreichend geschützt sind.

Der erforderliche Umfang richtet sich insbesondere nach:

• Art und Wahrscheinlichkeit der Gefahr,
• Schwere möglicher Schäden,
• Erkennbarkeit der Gefahrenquelle,
• Art und Intensität der Nutzung,
• Zumutbarkeit und Wirksamkeit möglicher Sicherungsmaßnahmen,
• besonderen gesetzlichen oder technischen Anforderungen.

Ein stark frequentierter Hauseingang mit einer beschädigten Treppenstufe ist daher anders zu beurteilen als eine abgelegene Grünfläche, die üblicherweise nicht betreten wird.

Auch die Nutzergruppe kann eine Rolle spielen. Wo regelmäßig Kinder spielen oder ältere Menschen unterwegs sind, können besondere Anforderungen an die Sicherung erkennbarer Gefahren bestehen.

Praxisbeispiel: Im Treppenhaus ist eine einzelne Bodenfliese leicht beschädigt, ohne dass dadurch eine relevante Stolperstelle entsteht. Daraus folgt nicht automatisch die Verpflichtung, unverzüglich den gesamten Bodenbelag auszutauschen.

Steht dagegen eine Fliese deutlich hoch und bildet eine erkennbare Stolperkante auf dem üblichen Laufweg, müssen geeignete Maßnahmen geprüft werden. Je nach Gefahr kann bereits eine kurzfristige Absicherung erforderlich sein, bevor eine fachgerechte Reparatur erfolgt.

Werkstatt-Regel: Verkehrssicherung bedeutet nicht, jedes Risiko auszuschließen. Sie bedeutet, erkennbare und rechtlich relevante Gefahren angemessen zu beurteilen und erforderliche Schutzmaßnahmen rechtzeitig zu veranlassen.

3) Wer trägt die Verantwortung? GdWE, Verwaltung, Beirat und Eigentümer

Für die tägliche Verwaltungspraxis ist entscheidend, die Verantwortung nicht pauschal einer einzigen Person zuzuordnen.

3.1 Die GdWE als Trägerin gemeinschaftsbezogener Pflichten

Seit der WEG-Reform 2020 ist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18 Abs. 1 WEG ausdrücklich Aufgabe der GdWE. Nach § 9a Abs. 2 WEG nimmt die Gemeinschaft auch die entsprechenden Pflichten der Wohnungseigentümer wahr.

Hierzu gehören grundsätzlich die gemeinschaftsbezogenen Verkehrssicherungspflichten.

Die GdWE muss deshalb eine geeignete Organisation schaffen, damit sicherheitsrelevante Anlagen und Bereiche angemessen kontrolliert und erkannte Gefahren beseitigt beziehungsweise gesichert werden.

Dazu gehören beispielsweise die Entscheidung über erforderliche Erhaltungsmaßnahmen, die Bereitstellung finanzieller Mittel und die Beauftragung geeigneter Dienstleister.

Einzelne Wohnungseigentümer sind dagegen nicht schon deshalb persönlich für jede Gefahrenquelle am Gemeinschaftseigentum verantwortlich, weil sie einen Miteigentumsanteil besitzen. Eigene Pflichten können sich allerdings aus besonderen Umständen ergeben, insbesondere aus eigener Gefahrschaffung, selbst übernommenen Verpflichtungen oder einem gesonderten Vertragsverhältnis.

3.2 Die Verwaltung: Organisation, Veranlassung und Kontrolle

Die Verwaltung ist nicht automatisch verpflichtet, sämtliche Bauteile und technischen Anlagen persönlich zu untersuchen. Ihre wesentliche Aufgabe liegt vielmehr darin, die ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu organisieren und die dafür erforderlichen Maßnahmen im Rahmen ihrer Befugnisse zu veranlassen.

Nach § 27 Abs. 1 WEG ist der Verwalter gegenüber der GdWE berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist beziehungsweise zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

Daraus ergeben sich insbesondere folgende Aufgaben:

• Eingehende Gefahrenmeldungen aufnehmen und hinsichtlich ihrer Dringlichkeit einordnen.
• Bei erkennbarer Gefahr geeignete Sofortmaßnahmen veranlassen.
• Notwendige Prüfungen und Wartungen organisatorisch sicherstellen.
• Geeignete Fachunternehmen beauftragen, soweit eine Befugnis oder ein entsprechender Beschluss vorliegt.
• Ergebnisse von Prüfungen und Mängelmeldungen dokumentieren.
• Erforderliche Beschlüsse vorbereiten und die Eigentümer über wesentliche Risiken informieren.
• Die Leistungserbringung beauftragter Dienstleister in angemessenem Umfang organisatorisch nachhalten.

Die Verwaltung schuldet dabei nicht automatisch eine eigene technische Fachprüfung, die beispielsweise einem Statiker, Dachdecker, Elektrofachbetrieb oder qualifizierten Baumkontrolleur vorbehalten ist.

Entscheidend ist jedoch: Erkennt die Verwaltung eine konkrete Gefahr oder erhält sie einen nachvollziehbaren Hinweis darauf, darf sie diesen nicht einfach unbeachtet lassen. Sie muss im Rahmen ihrer Zuständigkeit und Befugnisse angemessen reagieren.

3.3 Der Verwaltungsbeirat: Unterstützung und Überwachung statt Geschäftsführung

Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht die Verwaltung nach § 29 Abs. 2 WEG.

Er ist jedoch weder ein Ersatzverwalter noch ein technischer Sachverständiger. Auch besteht keine allgemeine Verpflichtung, sämtliche Verkehrsflächen und technischen Einrichtungen regelmäßig selbst zu kontrollieren.

Sinnvoll kann seine Mitwirkung insbesondere darin bestehen, erkannte Probleme weiterzugeben, die Umsetzung wesentlicher Maßnahmen zu begleiten und die Verwaltung bei der Kommunikation mit der Gemeinschaft zu unterstützen.

Eine Besonderheit enthält § 29 Abs. 3 WEG: Unentgeltlich tätige Mitglieder des Verwaltungsbeirats haben nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten. Diese gesetzliche Haftungsbeschränkung bedeutet jedoch nicht, dass der Beirat beliebig technische oder organisatorische Aufgaben übernehmen sollte.

Praxis-Hinweis: Ein Verwaltungsbeirat sollte nicht ohne klare Grundlage die technische Abnahme sicherheitsrelevanter Arbeiten übernehmen. Die fachliche Verantwortung für eine solche Prüfung gehört grundsätzlich in geeignete Fachhände.

3.4 Die Wohnungseigentümer: Auch sie haben Mitwirkungspflichten

Wohnungseigentümer müssen keine Fachleute für Gebäudesicherheit sein. Dennoch sind sie nicht vollständig von jeder Verantwortung entbunden.

Wer beispielsweise eine gefährliche Beschädigung im Treppenhaus bemerkt, sollte diese unverzüglich melden. Gleiches gilt für eine sichtbar lose Balkonbrüstung, eine beschädigte Schachtabdeckung oder andere erkennbare Gefahren.

Die Eigentümer müssen außerdem erforderliche und rechtmäßig beschlossene Maßnahmen ermöglichen. Soweit hierfür der Zutritt zum Sondereigentum erforderlich ist, sind insbesondere die Duldungspflichten nach § 14 WEG zu berücksichtigen.

Eigene Verantwortlichkeiten können darüber hinaus bestehen, wenn ein Eigentümer selbst eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält.

4) Winterdienst: Eine klassische Verkehrssicherungspflicht mit besonderen Haftungsrisiken

Der Winterdienst gehört zu den häufigsten praktischen Anwendungsfällen.

Auf gemeinschaftlichen Zugangswegen, Treppen und sonstigen relevanten Verkehrsflächen können bei Schnee und Eis erhebliche Unfallgefahren entstehen.

Welche Flächen wann und in welchem Umfang zu räumen oder zu streuen sind, richtet sich nach den konkreten Umständen sowie nach den einschlägigen gesetzlichen und kommunalen Vorschriften.

Dabei sind insbesondere folgende Punkte zu prüfen:

• Welche gemeinschaftlichen Flächen müssen gesichert werden?
• Welche kommunale Räum- und Streusatzung gilt?
• Welche zeitlichen Anforderungen bestehen an Werktagen sowie an Sonn- und Feiertagen?
• Wer kontrolliert Wetterlage und Glätteentwicklung?
• Welche Vertretungsregelungen gelten bei Krankheit oder Ausfall des Dienstleisters?
• Wie werden Beschwerden oder erkannte Ausführungsdefizite behandelt?

Die konkreten Anforderungen sind objekt- und ortsabhängig. Eine pauschale Aussage, wonach beispielsweise grundsätzlich rund um die Uhr gestreut werden müsse, wäre rechtlich nicht zutreffend.

4.1 Darf die GdWE den Winterdienst übertragen?

Ja. Die Durchführung des Winterdienstes kann grundsätzlich auf einen geeigneten Dienstleister übertragen werden.

Für eine wirksame Organisation ist jedoch entscheidend, dass die übertragenen Aufgaben ausreichend klar vereinbart sind.

Ein Winterdienstvertrag sollte deshalb nicht lediglich die pauschale Aussage enthalten, der Auftragnehmer übernehme den Winterdienst.

Vielmehr sollten mindestens die betroffenen Flächen, Einsatzzeiten, Wetterüberwachung, Bereitschaftsregelungen und die Dokumentation der ausgeführten Leistungen geklärt sein.

Bei einer wirksamen Übertragung der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht auf einen Dritten können sich die verbleibenden Pflichten des ursprünglich Verantwortlichen grundsätzlich auf angemessene Auswahl-, Überwachungs- und Kontrollpflichten konzentrieren.

Diese Kontrolle bedeutet jedoch nicht, dass die Verwaltung jeden Winterdiensteinsatz persönlich vor Ort begleiten muss. Maßgeblich ist eine angemessene, risikoorientierte Organisation. Konkrete Hinweise auf Leistungsdefizite können weitergehende Kontrollen erforderlich machen.

4.2 Aktuelle BGH-Rechtsprechung: Vermietende Eigentümer bleiben vertraglich verantwortlich

Besondere Bedeutung hat das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 06.08.2025 – VIII ZR 250/23.

Dem Verfahren lag ein Unfall einer Mieterin zugrunde, die auf einem vereisten Zugangsweg einer Wohnungseigentumsanlage gestürzt war. Die GdWE hatte den Winterdienst einem professionellen Hausmeisterdienst übertragen.

Die zentrale Rechtsfrage lautete: Kann sich der vermietende Wohnungseigentümer gegenüber seinem Mieter darauf berufen, dass nicht er selbst, sondern die GdWE beziehungsweise deren Dienstleister für den Winterdienst zuständig war?

Der BGH hat klargestellt: Die mietvertraglichen Schutz- und Erhaltungspflichten des Vermieters bestehen grundsätzlich auch dann, wenn sich die vermietete Wohnung in einer GdWE befindet.

Zu diesen Pflichten kann auch gehören, dass der Zugang zur Wohnung bei winterlichen Verhältnissen ausreichend gesichert wird.

Ein von der GdWE beauftragter Winterdienst kann bei der Erfüllung dieser mietvertraglichen Verpflichtung als Erfüllungsgehilfe des Vermieters im Sinne von § 278 BGB tätig werden.

Der Vermieter kann deshalb für ein Verschulden des Dienstleisters im Rahmen seiner vertraglichen Haftung einzustehen haben. Diese vertragliche Verantwortung wird nicht schon dadurch auf eine bloße Auswahl- und Überwachungspflicht reduziert, dass die GdWE den Dienstleister beauftragt hat.

Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur weiteren Verhandlung zurückverwiesen. Über sämtliche tatsächlichen Haftungsvoraussetzungen war damit noch nicht abschließend entschieden.

Was bedeutet das für die Verwaltungspraxis?

• Die GdWE muss den Winterdienst für die gemeinschaftlichen Flächen ordnungsgemäß organisieren.
• Die Verwaltung muss die hierfür erforderlichen organisatorischen Maßnahmen im Rahmen ihrer Befugnisse veranlassen und erkennbare Leistungsdefizite bearbeiten.
• Vermietende Wohnungseigentümer müssen zusätzlich ihre eigenen mietvertraglichen Verpflichtungen berücksichtigen.
• Eine Beauftragung durch die GdWE beseitigt nicht automatisch alle eigenständigen vertraglichen Haftungsrisiken der einzelnen Eigentümer.

Damit wird deutlich: Die Verkehrssicherungspflicht am Gemeinschaftseigentum und die mietvertragliche Verantwortung eines vermietenden Eigentümers sind zwei unterschiedliche rechtliche Ebenen.

Für eine sachgerechte Risikovorsorge sollten vermietende Eigentümer daher auch ihren eigenen Versicherungsschutz prüfen.

5) Baumkontrollen: Wenn aus Grünanlagen ein Haftungsrisiko wird

Größere Bäume auf gemeinschaftlichen Grundstücken können erhebliche Gefahren verursachen. Dies gilt insbesondere bei Totholz, erkennbaren Schäden, Pilzbefall oder Beeinträchtigungen der Standfestigkeit.

Nicht jeder Astbruch führt jedoch automatisch zu einer Haftung.

Bäume unterliegen natürlichen Einflüssen. Auch bei fachgerechter Kontrolle lassen sich nicht sämtliche Schäden oder Astabbrüche zuverlässig vorhersehen.

Die erforderlichen Kontrollen richten sich insbesondere nach Baumart, Alter, Zustand, Standort, Nutzung des Umfelds und erkennbaren Auffälligkeiten.

Wichtig: Es gibt keine allgemeine gesetzliche Regel, wonach jeder Baum auf jedem privaten Grundstück zwingend zweimal jährlich durch einen Sachverständigen kontrolliert werden muss.

Die angemessenen Kontrollintervalle sind vielmehr anhand der konkreten Umstände festzulegen. Fachliche Regelwerke, beispielsweise die Baumkontrollrichtlinien der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau (FLL), können dabei eine wichtige Orientierung bieten.

5.1 Was kann die Verwaltung selbst beurteilen?

Eine Verwaltung kann offensichtliche Auffälligkeiten erkennen oder entsprechende Hinweise entgegennehmen.

Dazu können beispielsweise abgestorbene größere Äste, deutliche Veränderungen des Baumzustands oder sichtbare Beschädigungen nach einem Sturm gehören.

Die fachliche Beurteilung der Standsicherheit eines Baumes gehört dagegen regelmäßig nicht zu den üblichen technischen Leistungen einer Hausverwaltung.

Ist eine fachliche Bewertung erforderlich, muss ein geeigneter Baumkontrolleur oder Sachverständiger hinzugezogen werden.

Praxisbeispiel: Auf dem Gemeinschaftsgrundstück steht eine größere Platane unmittelbar neben den Stellplätzen. Ein Eigentümer meldet, dass nach einem Sturm mehrere größere Äste beschädigt erscheinen.

Die Verwaltung muss nun nicht selbst die Standsicherheit des Baumes beurteilen. Sie muss aber den Hinweis angemessen bearbeiten und bei konkretem Gefahrenverdacht erforderlichenfalls kurzfristig eine Absicherung und fachliche Kontrolle veranlassen.

Ergibt die fachliche Untersuchung einen Handlungsbedarf, sind die erforderlichen Maßnahmen umzusetzen beziehungsweise entsprechende Beschlüsse vorzubereiten.

5.2 Rechtsprechung zur Baumkontrolle

Mit Urteil vom 13.12.2019 – V ZR 43/19 befasste sich der Bundesgerichtshof mit einem Astbruch auf einem Gemeinschaftsgrundstück.

Ein abgestürzter Ast hatte das Fahrzeug einer Wohnungseigentümerin beschädigt. Die Gemeinschaft hatte zuvor ein Fachunternehmen mit Baumkontrollen beauftragt.

Die Entscheidung verdeutlicht unter anderem die Bedeutung einer fachgerechten Übertragung und Organisation von Verkehrssicherungspflichten.

Rechtliche Einordnung: Das Urteil erging noch zur Rechtslage vor der WEG-Reform 2020. Seine Aussagen zu den damaligen internen Rechtsbeziehungen zwischen Verband und Eigentümern dürfen deshalb nicht ohne Weiteres auf die heutige Rechtslage übertragen werden. Für die aktuelle Organisationsverantwortung sind insbesondere §§ 9a und 18 WEG in ihrer geltenden Fassung maßgeblich.

Der praktische Grundgedanke bleibt: Eine geeignete fachliche Kontrolle und deren nachvollziehbare Dokumentation sind wesentliche Bestandteile eines ordnungsgemäßen Sicherheitskonzepts.

6) Treppenhäuser, Tiefgaragen, Balkone und technische Anlagen

Neben dem Winterdienst und den Außenanlagen bestehen zahlreiche weitere sicherheitsrelevante Bereiche.

Dabei ist wichtig, nicht sämtliche Bauteile gleich zu behandeln. Die erforderlichen Prüfungen hängen von der Art der Anlage und den jeweils geltenden technischen sowie gesetzlichen Anforderungen ab.

6.1 Treppenhäuser und gemeinschaftliche Verkehrsflächen

Typische Gefahren können sein:

• beschädigte Treppenstufen oder lose Bodenbeläge,
• unzureichend befestigte Geländer und Handläufe,
• defekte Beleuchtung,
• verstellte oder beeinträchtigte notwendige Flucht- und Rettungswege,
• rutschige Bodenflächen durch Feuchtigkeit oder Verunreinigungen.

Nicht jeder geringfügige Mangel begründet eine sofortige umfassende Sanierungspflicht. Bei einer konkreten Gefahr sind jedoch geeignete Sicherungsmaßnahmen erforderlich.

Dabei kann zunächst eine Absperrung oder provisorische Sicherung genügen, sofern sie tatsächlich geeignet ist, das Risiko bis zur fachgerechten Beseitigung zu begrenzen.

6.2 Tiefgaragen und Stellplatzanlagen

In Tiefgaragen können insbesondere beschädigte Betonbauteile, absturzgefährdete Abdeckungen, unzureichende Beleuchtung oder Schäden an sicherheitsrelevanten Einrichtungen problematisch sein.

Bei größeren Rissen, Betonabplatzungen oder Korrosionserscheinungen ist die Bewertung eines geeigneten Fachplaners erforderlich. Die Verwaltung kann ohne entsprechende Qualifikation nicht beurteilen, ob beispielsweise die Tragfähigkeit eines Bauteils beeinträchtigt ist.

Sobald konkrete Anhaltspunkte für eine erhebliche Gefahr bestehen, darf die weitere Klärung nicht allein auf die nächste ordentliche Eigentümerversammlung verschoben werden.

6.3 Balkone, Geländer und Fassaden

Besondere Risiken entstehen bei beschädigten Balkonbrüstungen, gelösten Fassadenteilen oder gefährdeten Bauteilanschlüssen.

Tragende und sicherheitsrelevante Gebäudebestandteile gehören regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum. Die genaue Einordnung ist jedoch anhand des Gesetzes, der Teilungserklärung und der baulichen Situation vorzunehmen.

Eine Kostenregelung, die bestimmte Erhaltungsaufwendungen einem Sondereigentümer zuweist, ändert nicht automatisch die Zuständigkeit für die Durchführung der Maßnahme.

Die GdWE muss deshalb zwischen Eigentumszuordnung, Kostentragung und tatsächlicher Maßnahmenverantwortung unterscheiden.

6.4 Technische Anlagen und besondere Prüfpflichten

Aufzüge, elektrische Gemeinschaftsanlagen, Brandschutzeinrichtungen oder sonstige technische Anlagen können besonderen gesetzlichen und technischen Prüfpflichten unterliegen.

Hier genügt es nicht, ausschließlich nach den allgemeinen Verkehrssicherungspflichten zu fragen.

Vielmehr ist festzustellen:

• Welche besonderen Vorschriften gelten für die konkrete Anlage?
• Wer ist rechtlich Betreiber oder sonstiger Verpflichteter?
• Welche Prüfungen sind vorgeschrieben?
• Welche Qualifikation muss das prüfende Unternehmen besitzen?
• Wie werden Prüffristen und festgestellte Mängel dokumentiert?

Die Verwaltung organisiert die notwendigen Leistungen im Rahmen ihrer Aufgaben. Die fachliche Prüfung selbst muss durch dafür qualifizierte Personen oder Unternehmen erfolgen.

7) Dienstleister beauftragen: Welche Pflichten können übertragen werden?

Eine GdWE muss Verkehrssicherungspflichten nicht ausschließlich durch eigene Personen erfüllen.

In der Praxis werden zahlreiche Leistungen durch Fachunternehmen erbracht. Dazu gehören beispielsweise Winterdienst, Baumkontrollen, Wartung technischer Anlagen und die regelmäßige Betreuung von Außenflächen.

Rechtlich entscheidend ist eine ausreichend klare Übertragung der betreffenden Aufgaben.

Ein sachgerecht formulierter Dienstleistungsvertrag sollte insbesondere regeln:

• Leistungsgegenstand: Welche Flächen, Anlagen oder Bauteile werden betreut?
• Leistungsumfang: Welche konkreten Kontrollen oder Sicherungsmaßnahmen sind geschuldet?
• Intervalle: Welche regelmäßigen Prüfungen sind vorgesehen und wann sind zusätzliche Kontrollen erforderlich?
• Qualifikation: Welche fachlichen Anforderungen muss der Auftragnehmer erfüllen?
• Dokumentation: Wie werden Leistungen, Kontrollen und festgestellte Mängel nachgewiesen?
• Meldungen: Welche Gefahren sind unverzüglich an die Verwaltung weiterzugeben?
• Vertretung: Wie wird die Leistung bei Ausfall des Auftragnehmers sichergestellt?
• Versicherung: Welcher Haftpflichtversicherungsschutz wird vom Auftragnehmer verlangt?

Ein häufiger Fehler: Der Dienstleister wird lediglich mit allgemeinen Hausmeisterarbeiten beauftragt. Später wird angenommen, er sei damit automatisch auch für die technische Sicherheit sämtlicher Anlagen verantwortlich.

Das ist rechtlich nicht belastbar.

Die regelmäßige Reinigung eines Treppenhauses ist beispielsweise nicht gleichbedeutend mit der fachlichen Prüfung der Standsicherheit sämtlicher Geländer.

Ebenso umfasst eine allgemeine Gartenpflege nicht ohne Weiteres eine fachgerechte Kontrolle des gesamten Baumbestands auf Standsicherheit.

Werkstatt-Regel: Aufgaben müssen dort ausdrücklich und ausreichend bestimmt übertragen werden, wo ihre Durchführung für die Sicherheit des Grundstücks wesentlich ist.

7.1 Bleiben nach der Beauftragung Kontrollpflichten bestehen?

Grundsätzlich ja. Die wirksame Übertragung einer allgemeinen Verkehrssicherungspflicht auf einen Dritten kann die unmittelbaren Pflichten des ursprünglich Verantwortlichen reduzieren. Regelmäßig verbleiben jedoch angemessene Auswahl-, Überwachungs- und Kontrollpflichten.

Art und Umfang dieser Kontrolle richten sich nach dem konkreten Risiko, der Zuverlässigkeit und Fachkunde des Dienstleisters sowie bereits bekannt gewordenen Problemen.

Eine lückenlose persönliche Überwachung sämtlicher Dienstleistungen ist normalerweise weder erforderlich noch realistisch.

Ergeben sich jedoch konkrete Hinweise auf unzureichende Leistungen, kann die Verwaltung nicht ohne weitere Prüfung davon ausgehen, dass künftig alles ordnungsgemäß erledigt wird.

Beispielsweise können wiederholte Beschwerden über nicht geräumte Zugangswege Anlass geben, den Winterdienstvertrag, die Leistungsnachweise und die tatsächliche Ausführung genauer zu überprüfen.

8) Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Wer trägt welche Pflichten?

Auch bei Verkehrssicherungspflichten lohnt sich der Blick in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung.

Dort können besondere Regelungen bestehen, beispielsweise zu:

• Sondernutzungsflächen und deren Pflege,
• Zuständigkeiten für bestimmte Außenbereiche,
• Erhaltung und Kostentragung einzelner Bauteile,
• Untergemeinschaften und besonderen Verwaltungsbereichen,
• der Nutzung gemeinschaftlicher Verkehrsflächen.

Entscheidend ist, welche Verpflichtung die konkrete Regelung tatsächlich begründet.

8.1 Beispiel: Sondernutzungsrecht am Garten

Die Gemeinschaftsordnung bestimmt:

„Die Pflege und Unterhaltung der dem jeweiligen Wohnungseigentümer zur ausschließlichen Nutzung zugewiesenen Gartenfläche obliegt diesem auf eigene Kosten.“

Aus einer solchen Regelung ergibt sich zunächst eine besondere Pflege- und Unterhaltungspflicht beziehungsweise Kostentragung des berechtigten Eigentümers.

Ob damit zugleich eine umfassende Verkehrssicherungspflicht für sämtliche Gefahrenquellen auf der Fläche übertragen wurde, ist jedoch nicht allein aus der Bezeichnung „Pflege und Unterhaltung“ abzuleiten.

Insbesondere bei größeren Bäumen, baulichen Anlagen oder Gefahren mit Auswirkungen auf gemeinschaftliche Verkehrsflächen kann eine gesonderte rechtliche Prüfung erforderlich sein.

8.2 Beispiel: Ausdrückliche Übertragung bestimmter Aufgaben

Eine Gemeinschaftsordnung kann auch weitergehende und konkreter formulierte Pflichten enthalten.

Beispielsweise:

„Der jeweilige Sondernutzungsberechtigte ist verpflichtet, die ihm zur ausschließlichen Nutzung zugewiesene Fläche ordnungsgemäß zu unterhalten und die im Rahmen seiner Nutzung erforderlichen Sicherungsmaßnahmen durchzuführen.“

Eine solche Formulierung kann weitergehende Handlungspflichten begründen. Welche Wirkung sie im Innenverhältnis und gegenüber geschädigten Dritten entfaltet, hängt jedoch von ihrer Auslegung und den gesetzlichen Haftungsgrundlagen ab.

Wichtig: Eine Regelung zur internen Kostentragung oder Aufgabenverteilung führt nicht automatisch dazu, dass gesetzliche Ansprüche geschädigter Dritter gegen andere Verantwortliche ausgeschlossen sind.

Die GdWE sollte deshalb nicht davon ausgehen, mit einer vereinbarten Kostenübertragung sei jede eigene Verantwortung gegenüber Dritten beseitigt.

9) Wenn Gefahr im Verzug ist: Was darf die Verwaltung ohne vorherigen Beschluss veranlassen?

Besonders wichtig wird die Aufgabenverteilung, wenn eine konkrete Gefahr unverzüglich beseitigt oder zunächst abgesichert werden muss.

Der Verwalter verfügt nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG über die gesetzliche Befugnis und Verpflichtung, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

Hierunter können insbesondere dringende Sicherungsmaßnahmen fallen.

Beispiele:

• Eine lose Balkonbrüstung muss vor weiterer Nutzung gesichert werden.
• Eine herabfallgefährdete Fassadenplatte erfordert die Absperrung des betroffenen Bereichs.
• Eine beschädigte Schachtabdeckung muss gegen ein unbeabsichtigtes Betreten gesichert werden.
• Nach einem Sturm droht ein erkennbar beschädigter größerer Ast auf einen regelmäßig genutzten Zugangsweg zu fallen.
• Eine konkrete elektrische Gefahr erfordert die unverzügliche Sicherung oder Abschaltung einer betroffenen Anlage durch eine fachkundige Person.

In diesen Situationen wäre es rechtlich und praktisch problematisch, zunächst mehrere Wochen auf eine ordentliche Eigentümerversammlung zu warten.

Entscheidend ist aber die Reichweite: Die erforderliche Sofortmaßnahme darf nicht ohne Weiteres mit einer umfassenden, möglicherweise kostenintensiven Sanierung gleichgesetzt werden.

Die Verwaltung darf und muss im Rahmen ihrer gesetzlichen Befugnisse die erforderliche Gefahrenabwehr organisieren. Für darüber hinausgehende Maßnahmen, die nicht mehr durch die gesetzliche Befugnis oder einen bestehenden Beschluss gedeckt sind, ist grundsätzlich eine Beschlussfassung der GdWE erforderlich.

9.1 Praxisbeispiel: Herabfallende Fassadenteile

An einem Mehrfamilienhaus lösen sich Teile der Fassadenverkleidung. Der darunterliegende Gehweg wird regelmäßig genutzt.

Eine geeignete erste Maßnahme kann darin bestehen, den gefährdeten Bereich abzusperren und kurzfristig eine fachliche Bewertung zu veranlassen.

Stellt sich anschließend heraus, dass eine umfangreiche Fassadensanierung erforderlich ist, müssen hierfür regelmäßig die notwendigen Grundlagen und Beschlüsse vorbereitet werden.

Dazu können eine fachliche Bestandsaufnahme, ein Sanierungskonzept, eine Kostenschätzung und ein Beschluss zur Finanzierung gehören.

Die Eigentümer können über die Ausgestaltung einer erforderlichen Sanierung entscheiden. Sie dürfen eine fortbestehende konkrete Gefährdung jedoch nicht einfach ignorieren.

9.2 Was geschieht, wenn die Eigentümer notwendige Maßnahmen ablehnen?

Eine Eigentümermehrheit kann nicht allein durch einen ablehnenden Beschluss dafür sorgen, dass bestehende gesetzliche Pflichten entfallen.

Besteht eine konkrete Pflicht zur Gefahrenabwehr oder zur ordnungsmäßigen Erhaltung, muss diese erfüllt werden.

Die Verwaltung sollte deshalb:

• die festgestellte Gefahr nachvollziehbar dokumentieren,
• eine fachliche Einschätzung einholen, soweit erforderlich,
• geeignete Sicherungs- und Erhaltungsmaßnahmen vorbereiten,
• die rechtlichen und wirtschaftlichen Risiken einer unterlassenen Maßnahme erläutern,
• bei fortbestehender Dringlichkeit die gesetzlich zulässigen Sofortmaßnahmen treffen.

Wird eine notwendige Erhaltungsmaßnahme dauerhaft verweigert, kann dies ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen. Wohnungseigentümer können nach § 18 Abs. 2 WEG eine entsprechende Verwaltung verlangen und erforderlichenfalls gerichtlich durchsetzen.

Werkstatt-Regel: Die Beschlussfassung steuert den Umfang und die Durchführung einer Maßnahme. Sie ist jedoch kein Instrument, um bestehende gesetzliche Sicherheitsanforderungen dauerhaft auszuschließen.

10) Verkehrssicherung rechtssicher organisieren: Was eine GdWE tatsächlich benötigt

Die größte praktische Herausforderung besteht nicht darin, möglichst viele Kontrolllisten zu erstellen. Entscheidend ist vielmehr ein überschaubares System, das sicherheitsrelevante Bereiche erfasst und konkrete Zuständigkeiten festlegt.

Gerade bei größeren Wohnanlagen ist es wirtschaftlich kaum sinnvoll, die Verwaltung mit einer Vielzahl zusätzlicher technischer Einzelkontrollen zu belasten, für die sie weder die notwendige Qualifikation noch die personellen Kapazitäten besitzt.

Ein angemessenes Verkehrssicherungskonzept sollte deshalb folgende Fragen beantworten:

• Bestand: Welche gemeinschaftlichen Bereiche und Anlagen sind sicherheitsrelevant?
• Rechtsgrundlage: Welche gesetzlichen, behördlichen oder technischen Prüfpflichten bestehen?
• Zuständigkeit: Wer organisiert die Prüfungen, und wer führt sie fachlich durch?
• Kontrollintervalle: Welche regelmäßigen Prüfungen sind erforderlich?
• Dokumentation: Wo werden Prüfberichte, Wartungsnachweise und Mängelmeldungen hinterlegt?
• Gefahrenmeldung: Wie können Eigentümer, Mieter und Dienstleister sicherheitsrelevante Probleme melden?
• Eskalation: Was geschieht bei dringenden oder wiederholt nicht beseitigten Mängeln?
• Finanzierung: Sind notwendige Prüfungen und Erhaltungsmaßnahmen im Wirtschaftsplan berücksichtigt?

Dabei sollte nach Risiken unterschieden werden. Ein Aufzug mit besonderen gesetzlichen Prüfvorgaben benötigt eine andere Organisation als eine kleine gemeinschaftliche Grünfläche.

Für eine normale Wohnanlage kann bereits eine übersichtliche Objekt- und Prüfübersicht ausreichen, wenn sie regelmäßig gepflegt und die Durchführung der notwendigen Maßnahmen nachvollziehbar dokumentiert wird.

Wichtig aus Sicht der Verwaltung: Die Pflicht zur ordnungsmäßigen Organisation bedeutet nicht, dass jeder einzelne Kontrolltermin persönlich durch die Verwaltung wahrgenommen werden muss.

Vielmehr sind Verantwortlichkeiten so festzulegen, dass Prüfungen fachgerecht erfolgen und ihre Ergebnisse der Verwaltung rechtzeitig zur weiteren Bearbeitung vorliegen.

11) Muster-Beschluss: Organisation der Verkehrssicherung und Beauftragung erforderlicher Prüfungen

Bei größeren Wohnanlagen kann es sinnvoll sein, die Organisation wiederkehrender Prüfungen durch einen geeigneten Beschluss zu konkretisieren.

Nachfolgend ein Musteraufbau als Orientierung. Er muss vor Verwendung an die jeweilige Wohnanlage, bestehende Verträge und die tatsächlich erforderlichen Prüfleistungen angepasst werden.

TOP X – Organisation der Verkehrssicherung und Durchführung regelmäßiger Prüfungen am Gemeinschaftseigentum

Vorbemerkung:

Die GdWE ist verpflichtet, die gemeinschaftsbezogenen Verkehrssicherungspflichten ordnungsgemäß wahrzunehmen. Hierzu sollen die erforderlichen Prüfungen und Kontrollen an den gemeinschaftlichen Verkehrsflächen, Außenanlagen und technischen Einrichtungen entsprechend den gesetzlichen Vorgaben und den objektspezifischen Anforderungen organisiert werden.

Beschlussantrag:

• Die GdWE beschließt, die für das Gemeinschaftseigentum erforderlichen wiederkehrenden Sicherheitsprüfungen und Kontrollen entsprechend der diesem Beschluss beigefügten und ausdrücklich als Beschlussbestandteil bezeichneten Prüfübersicht durchführen zu lassen.
• Die Prüfübersicht bezeichnet die jeweiligen Anlagen und Bereiche, die vorgesehenen Prüfleistungen, die erforderlichen Qualifikationen sowie die maßgeblichen Prüfintervalle. Zwingende gesetzliche und behördliche Vorgaben bleiben unberührt.
• Die Verwaltung wird ermächtigt, die in der Prüfübersicht bezeichneten Leistungen an hierfür geeignete Fachunternehmen zu vergeben und die ordnungsgemäße Durchführung organisatorisch zu überwachen.
• Für die Beauftragung der in der Prüfübersicht bezeichneten zusätzlichen Leistungen wird ein Kostenrahmen von insgesamt [Betrag] EUR brutto für den Zeitraum [Zeitraum] beschlossen. Bereits bestehende vertragliche Leistungen sind bei der Vergabe zu berücksichtigen, um Doppelbeauftragungen zu vermeiden.
• Die Finanzierung erfolgt aus [konkret bezeichneter Position des Wirtschaftsplans beziehungsweise gesondert beschlossener Finanzierung]. Die Kostenverteilung richtet sich nach dem jeweils geltenden gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel, soweit kein wirksamer abweichender Beschluss besteht.
• Die Verwaltung dokumentiert die Durchführung der beauftragten Prüfungen sowie die Bearbeitung festgestellter Mängel in den Verwaltungsunterlagen.
• Ergeben sich aus den Prüfungen weitergehende Maßnahmen, die nicht durch bestehende Beschlüsse oder die gesetzlichen Befugnisse der Verwaltung gedeckt sind, werden diese der GdWE zur gesonderten Beschlussfassung vorgelegt. Maßnahmen zur erforderlichen unmittelbaren Gefahrenabwehr bleiben hiervon unberührt.

Rechtliche Bewertung: Ein solcher Beschluss kann die gesetzliche Organisationsverantwortung der GdWE konkretisieren und die Aufgaben der Verwaltung im Rahmen von § 27 Abs. 2 WEG ausgestalten.

Voraussetzung ist jedoch, dass die zu übertragenden Aufgaben, die Kosten und der Umfang der Ermächtigung ausreichend bestimmt sind.

Wichtig: Eine pauschale Ermächtigung, sämtliche künftig als notwendig angesehenen Sicherheitsmaßnahmen ohne Kostenbegrenzung zu vergeben, wäre insbesondere bei größeren finanziellen Verpflichtungen rechtlich problematisch und anfechtungsanfällig.

Außerdem kann ein Beschluss keine bestehenden gesetzlichen Pflichten gegenüber geschädigten Dritten ausschließen.

Die GdWE sollte deshalb nicht versuchen, Haftungsrisiken durch möglichst weitgehende Freistellungsklauseln zu vermeiden. Rechtlich und praktisch wirksamer ist eine klare Organisation der tatsächlich erforderlichen Sicherungsmaßnahmen.

12) Vier Praxisfälle: Welche Reaktion ist angemessen?

Praxisfall 1: Defekte Außenbeleuchtung

Ein Eigentümer meldet, dass die Beleuchtung des Hauseingangs ausgefallen ist. Der Zugang wird in den Abendstunden regelmäßig genutzt und ist nur unzureichend beleuchtet.

Einordnung: Die Verwaltung muss die Meldung angemessen bearbeiten und eine zeitnahe Wiederherstellung veranlassen. Je nach tatsächlicher Gefährdung können vorübergehende Sicherungsmaßnahmen erforderlich sein.

Eine gesonderte Eigentümerversammlung für den Austausch eines üblichen defekten Leuchtmittels wird regelmäßig nicht erforderlich sein, sofern die Maßnahme unter die gesetzlichen oder beschlossenen Befugnisse der Verwaltung fällt.

Praxisfall 2: Möglicherweise beschädigtes Balkongeländer

Ein Eigentümer weist darauf hin, dass sich sein Balkongeländer bei Belastung spürbar bewegt.

Einordnung: Da eine erhebliche Absturzgefahr nicht ausgeschlossen werden kann, ist eine kurzfristige fachliche Bewertung erforderlich. Gegebenenfalls muss die Nutzung bis zur Klärung untersagt beziehungsweise der Bereich geeignet gesichert werden.

Die Verwaltung darf eine solche Meldung nicht allein deshalb zurückstellen, weil die nächste Eigentümerversammlung erst in mehreren Monaten stattfindet.

Praxisfall 3: Fehlender Winterdienst trotz Beauftragung

Mehrere Eigentümer melden wiederholt, dass der beauftragte Winterdienst morgens nicht rechtzeitig durchgeführt wird.

Einordnung: Die Verwaltung sollte die Meldungen dokumentieren, den Vertrag und die tatsächliche Leistungserbringung überprüfen und den Dienstleister zur ordnungsgemäßen Durchführung anhalten.

Bei wiederholten oder gravierenden Defiziten sind weitere organisatorische Maßnahmen erforderlich. Dazu können zusätzliche Kontrollen, Ersatzmaßnahmen oder eine Überprüfung des Vertragsverhältnisses gehören.

Für vermietende Eigentümer ist zusätzlich die mietvertragliche Haftungsproblematik nach dem BGH-Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 250/23 zu beachten.

Praxisfall 4: Erhebliche Schäden an der Tiefgaragendecke

Bei einer Tiefgaragenbesichtigung werden größere Betonabplatzungen und Korrosionserscheinungen festgestellt. Ein Eigentümer fordert die sofortige vollständige Sanierung.

Einordnung: Eine vollständige Sanierung kann auf Grundlage dieser Feststellungen noch nicht ohne Weiteres beschlossen oder beauftragt werden.

Erforderlich ist zunächst eine qualifizierte technische Bewertung. Besteht eine konkrete Gefahr, sind die betroffenen Bereiche unverzüglich geeignet zu sichern.

Anschließend kann auf Grundlage einer fachlichen Untersuchung über Umfang, Kosten und Durchführung der notwendigen Erhaltungsmaßnahmen entschieden werden.

Das Beispiel zeigt: Die Verwaltung muss angemessen reagieren, aber sie darf nicht mit einer technischen Planungs- und Sachverständigenleistung gleichgesetzt werden.

13) Mini-Checkliste: Verkehrssicherung in der GdWE richtig organisieren

• Sind die wesentlichen sicherheitsrelevanten Bereiche des Gemeinschaftseigentums bekannt?
• Bestehen besondere gesetzliche oder behördliche Prüfpflichten?
• Sind erforderliche Wartungen und Kontrollen an geeignete Fachunternehmen vergeben?
• Sind Leistungsumfang und Zuständigkeiten vertraglich eindeutig geregelt?
• Werden erforderliche Prüfintervalle eingehalten und dokumentiert?
• Gibt es einen klaren Meldeweg für Eigentümer und Mieter?
• Ist geregelt, wie bei akuten Gefahren vorzugehen ist?
• Werden festgestellte Mängel bis zu ihrer Erledigung nachvollziehbar bearbeitet?
• Sind gegebenenfalls erforderliche Beschlüsse und Finanzierungen vorbereitet?
• Wurden Sonderregelungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung geprüft?
• Besteht ein angemessener Haftpflichtversicherungsschutz?

Diese Fragen bilden keine abschließende gesetzliche Prüfliste. Sie helfen jedoch, die Organisation der Verkehrssicherung systematisch und nachvollziehbar zu überprüfen.

FAQ: Verkehrssicherungspflichten in der GdWE

Ist die Verwaltung für jeden Unfall auf dem Gemeinschaftsgrundstück verantwortlich?
Nein. Ein Unfall begründet nicht automatisch eine Haftung der Verwaltung. Entscheidend ist, welche Pflichten bestanden, ob diese verletzt wurden und ob die Pflichtverletzung den Schaden verursacht hat. Dabei sind die Verantwortung der GdWE, die vertraglichen Aufgaben der Verwaltung und mögliche Pflichten Dritter gesondert zu betrachten.

Muss die Verwaltung das Gebäude regelmäßig selbst vollständig kontrollieren?
Eine allgemeine Verpflichtung zu einer umfassenden persönlichen technischen Prüfung sämtlicher Bauteile besteht nicht. Die Verwaltung muss aber die ordnungsmäßige Organisation erforderlicher Kontrollen sicherstellen und erkennbare Gefahren beziehungsweise entsprechende Meldungen angemessen bearbeiten. Technische Fachprüfungen sind bei Bedarf durch qualifizierte Unternehmen oder Sachverständige durchzuführen.

Entfällt die Verantwortung der GdWE, wenn ein Hausmeisterdienst beauftragt wurde?
Nicht vollständig. Die allgemeine Verkehrssicherungspflicht kann grundsätzlich auf geeignete Dritte übertragen werden. Bei wirksamer Übertragung verbleiben regelmäßig angemessene Auswahl-, Überwachungs- und Kontrollpflichten. Für besondere vertragliche Verpflichtungen, insbesondere eines Vermieters gegenüber seinem Mieter, können andere Haftungsmaßstäbe gelten.

Muss jeder Baum zweimal im Jahr kontrolliert werden?
Nein. Es gibt keine allgemeine gesetzliche Vorschrift, die für sämtliche Bäume privater Wohnanlagen zwingend zwei Kontrollen jährlich verlangt. Die erforderlichen Intervalle richten sich nach den konkreten Umständen und fachlichen Anforderungen. Eine qualifizierte Baumkontrolle kann die sachgerechten Prüfintervalle festlegen.

Kann der Verwaltungsbeirat die Verkehrssicherung übernehmen?
Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht die Verwaltung nach § 29 WEG. Er ist jedoch kein gesetzliches Ersatzorgan für die Durchführung sämtlicher Verkehrssicherungsmaßnahmen. Fachliche Kontrollen sollten nur übernommen werden, wenn die erforderliche Qualifikation und eine klare rechtliche Aufgabenregelung vorliegen. Die gesetzlichen Pflichten der GdWE werden dadurch nicht automatisch ausgeschlossen.

Muss die Verwaltung bei einer akuten Gefahr zunächst einen Beschluss einholen?
Nicht zwingend. Soweit Maßnahmen zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind, kann und muss die Verwaltung nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG im Rahmen ihrer Befugnisse handeln. Die gesetzliche Befugnis zur erforderlichen Gefahrenabwehr ist jedoch nicht mit einer unbegrenzten Ermächtigung zur Durchführung umfassender Sanierungen gleichzusetzen.

Können Eigentümer eine notwendige Sicherungsmaßnahme mehrheitlich ablehnen?
Die Eigentümer können über die konkrete Ausgestaltung einer Maßnahme entscheiden. Eine bestehende gesetzliche Pflicht zur Gefahrenabwehr entfällt jedoch nicht allein durch einen ablehnenden Mehrheitsbeschluss. Eine dauerhafte Untätigkeit kann ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen und weitere rechtliche Folgen auslösen.

Was müssen vermietende Wohnungseigentümer beachten?
Vermieter haben neben den gemeinschaftsbezogenen Pflichten der GdWE eigene mietvertragliche Schutz- und Erhaltungspflichten. Nach dem BGH-Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 250/23 können sie ihrem Mieter gegenüber auch dann für einen mangelhaften Winterdienst einzustehen haben, wenn die GdWE ein professionelles Unternehmen beauftragt hat. Die konkrete Haftung hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.

Ist ein Verkehrssicherungskonzept für jede GdWE gesetzlich vorgeschrieben?
Eine allgemeine gesetzliche Pflicht, ein Dokument mit der Bezeichnung „Verkehrssicherungskonzept“ zu erstellen, besteht nicht. Die GdWE muss aber ihre gesetzlichen Pflichten tatsächlich ordnungsgemäß erfüllen. Eine geeignete Objekt-, Prüf- und Zuständigkeitsübersicht kann dabei helfen, erforderliche Kontrollen und Maßnahmen nachweisbar zu organisieren.

Fazit: Verkehrssicherung ist eine Gemeinschaftsaufgabe – aber kein Freibrief für unbegrenzte Verwaltungspflichten

Die Verkehrssicherungspflichten einer GdWE verlangen eine verlässliche Organisation, klare Zuständigkeiten und ein angemessenes Reagieren auf erkennbare Gefahren.

Die Gemeinschaft trägt die Verantwortung für die ordnungsmäßige Verwaltung und Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Die Verwaltung hat die erforderlichen Maßnahmen im Rahmen ihrer gesetzlichen und vertraglichen Befugnisse zu organisieren. Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht. Eigentümer müssen erkannte Gefahren melden, bei erforderlichen Maßnahmen mitwirken und gegebenenfalls eigene vertragliche Verpflichtungen beachten.

Fachlich anspruchsvolle Prüfungen gehören dagegen in die Hände entsprechend qualifizierter Unternehmen und Sachverständiger.

Besonders deutlich zeigt die aktuelle BGH-Rechtsprechung zum Winterdienst, dass unterschiedliche rechtliche Verantwortungsebenen nebeneinander bestehen können. Die Beauftragung eines Dienstleisters durch die GdWE beseitigt nicht automatisch die eigenständigen mietvertraglichen Pflichten eines vermietenden Wohnungseigentümers.

Für die Verwaltungspraxis bleibt deshalb entscheidend: Nicht jede Gefahr kann verhindert werden. Rechtlich belastbar ist jedoch eine Organisation, die erkennbare Risiken angemessen berücksichtigt, notwendige Fachkompetenz einbindet und erforderliche Maßnahmen nachvollziehbar dokumentiert.

Eine GdWE benötigt dafür keine unbegrenzten Kontrollen und keine Verwaltung, die jedes technische Problem selbst beurteilt. Sie benötigt klare Entscheidungen, geeignete Dienstleister und eine funktionierende Zusammenarbeit zwischen Eigentümern, Verwaltungsbeirat und Verwaltung.

Im nächsten Beitrag des WEG-Kostenkompass 2026 behandeln wir die finanziellen Folgen: Haftung und Schadensersatz in der GdWE – wer trägt die Kosten, wenn Pflichten verletzt werden? Dabei werden insbesondere Versicherungsleistungen, mögliche Rückgriffsansprüche und die wirtschaftlichen Risiken unzureichender Verkehrssicherung betrachtet.

Harald Reiner, Hausverwaltung Reiner GmbH

Erschienen am 19.10.2026. Ein Beitrag aus unserer Kampagne: WEG-EntscheidungsKompass 2026: BeschlussWerkstatt 2026 & WEG-Kostenkompass 2026